共享辦公鼻祖WeWork沖刺IPO：“二房東”仍是主要盈利模式

　　原標(biāo)題：共享辦公鼻祖WeWork沖刺IPO：四年累計(jì)虧損超40億美元，“二房東”仍是主要盈利模式

　　前日晚間，共享辦公空間企業(yè)WeWork正式向美國(guó)證券交易委員會(huì)(SEC)提交IPO招股書(shū)，公司名為“The We Company”，擬議交易代碼為“WE”。

　　更引人注目的是，此次招股書(shū)公開(kāi)同時(shí)也是WeWork(也是行業(yè)內(nèi))首次有企業(yè)公開(kāi)披露運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)。從招股書(shū)中可以看到，WeWork用了超過(guò)7年的時(shí)候才讓營(yíng)收超過(guò)10億美元，但自成立開(kāi)始企業(yè)始終處于虧損狀態(tài)，且公司自身也無(wú)法預(yù)測(cè)未來(lái)能否實(shí)現(xiàn)盈利。

　　作為共享辦公行業(yè)的鼻祖，WeWork一直被視為是國(guó)內(nèi)諸多后來(lái)者的效仿對(duì)象。但作為行業(yè)內(nèi)的頭部明星企業(yè)尚且如此，其他玩家苦苦追求的盈利模式，似乎至今仍是一團(tuán)迷霧。

　　租金收入仍為主要來(lái)源

　　WeWork招股書(shū)顯示，截至2019年6月底，WeWork擁有52.7萬(wàn)名會(huì)員，在全球29個(gè)國(guó)家的111個(gè)城市擁有528個(gè)分支機(jī)構(gòu)。其中，52.7萬(wàn)名會(huì)員來(lái)自于多個(gè)行業(yè)，其中38%來(lái)自全球財(cái)富500強(qiáng)企業(yè)。

　　自成立以來(lái)，據(jù)招股書(shū)披露，WeWork連年虧損。2016年、2017年和2018年，WeWork的營(yíng)業(yè)收入分別為4.36億美元、8.86億美元和18.21億美元，凈利潤(rùn)分別為-4.3億美元、-9.33億美元和-19.27億美元。2019年上半年，WeWork營(yíng)業(yè)收入為15.35億美元，凈虧損9.04億美元，而去年同期的營(yíng)業(yè)收入為7.64億美元，凈虧損7.23億美元。隨著營(yíng)收的逐步增大，WeWork的虧損數(shù)額似乎也在同步增長(zhǎng)。

　　WeWork在招股書(shū)上對(duì)此進(jìn)行了解釋：WeWork累計(jì)凈虧損主要來(lái)自于門店擴(kuò)張需要大量的資金。2016年、2017年和2018年，WeWork的門店運(yùn)營(yíng)費(fèi)用分別為4億美元、8億美元和15億美元，2019年上半年，WeWork的門店運(yùn)營(yíng)費(fèi)用高達(dá)12億美元，而去年同期的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用僅為6億美元。

　　WeWork還在招股書(shū)中表示，短期內(nèi)其凈虧損占收入的百分比可能會(huì)增加，并將繼續(xù)絕對(duì)增長(zhǎng)，WeWork無(wú)法預(yù)測(cè)未來(lái)能否實(shí)現(xiàn)盈利。

　　在WeWork的收入結(jié)構(gòu)中，租金收入無(wú)疑是最主要的來(lái)源之一。截至2019年6月30日，WeWork的固定收益為33億美元，同比增長(zhǎng)86%，WeWork預(yù)收租金收入為40億美元，約為2017年底WeWork租金收入的8倍。

　　據(jù)披露，目前，WeWork的收入大部分來(lái)自美國(guó)和英國(guó)，WeWork在美國(guó)各地的收入大部分來(lái)自紐約市、舊金山、洛杉磯、西雅圖、華盛頓特區(qū)和波士頓市場(chǎng)，WeWork在英國(guó)的收入大部分來(lái)自倫敦。

　　截至2019年6月30日，WeWork美國(guó)的業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)其收入的56%，只有44%的收入來(lái)自海外市場(chǎng)，WeWork預(yù)計(jì)未來(lái)幾年將繼續(xù)擴(kuò)大在美國(guó)以外市場(chǎng)的業(yè)務(wù)。

　　WeWork在招股書(shū)中透露，其美國(guó)租約的初始期限約為15年。截至2019年6月30日，WeWork在簽署的經(jīng)營(yíng)和融資租賃下的未來(lái)最低租賃成本支付義務(wù)為472億美元，如果WeWork無(wú)法履行該項(xiàng)義務(wù)，可能對(duì)WeWork的業(yè)務(wù)、聲譽(yù)和前景產(chǎn)生不利影響。

　　WeWork目前在大部分地區(qū)簽訂的都是長(zhǎng)期租約，除非例外情況，均不包含提前終止條款。根據(jù)這些協(xié)議，WeWork對(duì)房東的義務(wù)期限遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了WeWork與會(huì)員的會(huì)員協(xié)議期限，WeWork的會(huì)員可以選擇提前退租，但WeWork在大多數(shù)情況下是無(wú)法提前終止租約的。

　　此外，值得注意的是，招股書(shū)中披露，截至2019年6月1日，WeWork的門店中只有30%是成熟門店，其余70%的門店開(kāi)業(yè)時(shí)間在24個(gè)月以內(nèi)。(WeWork認(rèn)為一個(gè)門店達(dá)到滿租需要24個(gè)月，并將已經(jīng)開(kāi)業(yè)超過(guò)24個(gè)月的門店定義為成熟門店。)截至2019年6月1日，WeWork的入住率在18個(gè)月后穩(wěn)定在89%左右，并且在24個(gè)月后一般保持在該水平。

　　探索非租金收入以外的渠道

　　WeWork在上市前最后一輪融資的估值為470億美元，為了支撐這樣的高估值，Wework在上市前沖規(guī)模的跡象十分明顯，這家公司用了7年時(shí)間達(dá)到10億美元的營(yíng)收規(guī)模，接下來(lái)用了1年時(shí)間達(dá)到20億，最近則僅用6個(gè)月就達(dá)到了30億美元年化營(yíng)收規(guī)模，但短期收入的大幅提升難以遮掩其難以實(shí)現(xiàn)盈利的弊病，收入規(guī)模的提升是簽下更多長(zhǎng)期租約所換來(lái)的。

　　此外，為了支撐高估值，Wework還將自己描述為一家科技公司，并生造出一個(gè)space-as-a-service(空間即服務(wù))的概念，但根據(jù)其目前的經(jīng)營(yíng)模式來(lái)看，依然難以擺脫傳統(tǒng)的重資產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)租賃這一范疇。

　　WeWork也在招股書(shū)中承認(rèn)，盡管他們開(kāi)辟行業(yè)先河，但這個(gè)行業(yè)幾乎沒(méi)有準(zhǔn)入門檻。為了擺脫“共享辦公”的標(biāo)簽，WeWork也做出了許多努力：WeWork已經(jīng)推出了一支名為ARK的投資基金，用于投資房地產(chǎn)；目前已經(jīng)發(fā)展出WeLive共享住宿、WeGrow共享學(xué)習(xí)等業(yè)務(wù)。

　　值得關(guān)注的是，WeWork一直在收購(gòu)互聯(lián)網(wǎng)和軟件企業(yè)。據(jù)Crunchbase，WeWork目前完成了17項(xiàng)收購(gòu)，包括收購(gòu)在線活動(dòng)組織網(wǎng)站Meetup。今年收購(gòu)的6家公司大多數(shù)為業(yè)務(wù)相關(guān)的軟件公司或者互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)。

　　WeWork在招股書(shū)中規(guī)劃了公司未來(lái)：我們的全球平臺(tái)是一站式商店，會(huì)員可以訪問(wèn)他們所需的所有產(chǎn)品和服務(wù)，使他們能夠工作、生活和成長(zhǎng)。我們已經(jīng)開(kāi)始構(gòu)建一系列We Company產(chǎn)品，并開(kāi)發(fā)第三方合作伙伴網(wǎng)絡(luò)以滿足我們會(huì)員的需求。

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，共享辦公最基本的掙錢邏輯就是通過(guò)服務(wù)、創(chuàng)意、運(yùn)營(yíng)、差異化等創(chuàng)造出空間的增值，賺取租金的差價(jià)。不過(guò)這種方式在政府大力補(bǔ)貼的孵化器時(shí)期就已經(jīng)被證實(shí)了“壓力山大”。共享平臺(tái)集中于一線城市，場(chǎng)地租金過(guò)于昂貴，新創(chuàng)企業(yè)原本就比較脆弱，如果業(yè)主提高租金，勢(shì)必將他們驅(qū)趕離開(kāi)。在政策扶持期尚勉強(qiáng)維持生存，一旦失去補(bǔ)貼可能就難以為繼。因此，共享辦公企業(yè)不能只依靠“收租”過(guò)日子，盈利的模式還需不斷探索。

　　去年，潘石屹在宣布SOHO 3Q轉(zhuǎn)型時(shí)表示，他最近開(kāi)始反思包括共享辦公在內(nèi)的創(chuàng)業(yè)熱，很多創(chuàng)業(yè)公司拿到融資之后開(kāi)始燒錢擴(kuò)張，但賺錢盈利的基本問(wèn)題都沒(méi)有解決。事實(shí)上，燒錢快、賺錢慢、營(yíng)收單一一直被視為共享行業(yè)的共同痛點(diǎn)，共享辦公也不例外。克而瑞機(jī)構(gòu)對(duì)50家平臺(tái)的收入結(jié)構(gòu)監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn)，平均81%的收入來(lái)自于工位租金，9%來(lái)自于其他租金收入，還有10%屬于非租金收入。

　　中研普華研究員胡麗認(rèn)為，在非租金收入方面，投資孵化、社群、撮合成交等都被視為共享辦公的潛力股。然而現(xiàn)實(shí)卻各自面臨難點(diǎn)：投資孵化的回報(bào)周期較長(zhǎng)，環(huán)節(jié)比較復(fù)雜；社群收入存在成員流動(dòng)性大、共同話題少、變現(xiàn)手段缺乏等問(wèn)題；撮合成交同樣面臨兩難：若空間不夠聚焦、會(huì)員之間關(guān)聯(lián)性差，撮合成交的可能性就不高；若聚焦到某一細(xì)分領(lǐng)域，缺乏行業(yè)資源的前提下，入住率又難以保證。因此，共享辦公行業(yè)的非租金收入仍然處在探索階段。

　　但對(duì)于如何發(fā)展好共享辦公，胡麗表示，在服務(wù)方面，共享辦公只有將服務(wù)設(shè)計(jì)緊貼創(chuàng)業(yè)者需求，實(shí)實(shí)在在地提供了優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)，才能贏得了創(chuàng)客們的青睞；在場(chǎng)地選址方面，繁榮的商圈能讓一個(gè)企業(yè)給大家良好的第一印象，并謀求自身的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展；在人脈資源上，創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)的入駐意味著不同領(lǐng)域、不同專業(yè)的優(yōu)秀人才的匯集，這就便利了各個(gè)團(tuán)隊(duì)可以通過(guò)取長(zhǎng)補(bǔ)短的方式尋求合作，從而達(dá)到“雙贏”的局面；再看品牌實(shí)力，融資熱和行業(yè)的調(diào)整必定是一番洗牌，規(guī)模經(jīng)濟(jì)催促著共享辦公的行業(yè)調(diào)整。另外，線上與線下，孵化與投資，這個(gè)行業(yè)升級(jí)需要做的還有很多。