越秀地產(chǎn)：財(cái)務(wù)表現(xiàn)穩(wěn)健 ROE有待提升

　　新浪財(cái)經(jīng)上市公司研究院 大眼樓管/肖恩 

　　持續(xù)調(diào)控政策下的房企有哪些變化？地產(chǎn)行業(yè)真的進(jìn)入了嚴(yán)冬？房企真的迎來(lái)了“剩者為王”的局面？新浪財(cái)經(jīng)上市公司研究院梳理上市房企主要的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)，帶你窺探龍頭房企“過(guò)冬”的變化與應(yīng)對(duì)，從融資、拿地、銷售、土儲(chǔ)、償債、利潤(rùn)……入手探尋房企之變。 

　　本期新浪財(cái)經(jīng)上市公司研究院梳理越秀地產(chǎn)今年以來(lái)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)表現(xiàn)，并與去年同期數(shù)據(jù)、主流50家上市房企經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)均值進(jìn)行比較，同時(shí)根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的整體商業(yè)模式和運(yùn)作流程，參考主流評(píng)級(jí)體系，歸類經(jīng)營(yíng)指標(biāo)并賦予相應(yīng)權(quán)重，從四個(gè)方面來(lái)評(píng)估越秀地產(chǎn)今年以來(lái)的“中考成績(jī)”與“改變”。 

　　上半年，越秀地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收218.08億元，同比增長(zhǎng)114.58%，歸母凈利潤(rùn)18.7億元，同比增長(zhǎng)42.35%。中考成績(jī)方面，越秀地產(chǎn)總體的成績(jī)較好，總成績(jī)?yōu)锳-。業(yè)務(wù)發(fā)展和財(cái)務(wù)實(shí)力方面的成績(jī)較好，“中考”成績(jī)?yōu)锳+，但由于整體規(guī)模不大，越秀地產(chǎn)在規(guī)模優(yōu)勢(shì)的成績(jī)較為一般。 

　　基本業(yè)務(wù)方面，越秀地產(chǎn)2019年上半年拿地金額為93.5億元，拿地面積為374萬(wàn)㎡，而2018年上半年拿地金額為29.1億元，拿地力度有所加大。越秀地產(chǎn)半年銷售金額在克而瑞銷售排行中位列第44位，為369億元，較去年同期上漲31.9%。拿地強(qiáng)度（拿地金額/銷售金額）較平穩(wěn)，為0.25，銷售均價(jià)與拿地均價(jià)之比達(dá)到9。公司存貨周轉(zhuǎn)率有所加快，由去年同期的0.11上升至0.16。 

　　財(cái)務(wù)方面，越秀地產(chǎn)今年中期平均融資成本較2018年基本持平，為4.76%，明顯低于主流上市房企平均融資成本均值6.44%。2018年數(shù)據(jù)顯示，越秀地產(chǎn)平均融資成本為4.82%。截止上半年，公司凈負(fù)債率較為合理，為63.6%，低于行業(yè)均值99.62%，較上年末基本持平。 

　　目前越秀地產(chǎn)貨幣資金+受限制使用資金共有315.83億元，短期債務(wù)為94.1億元，長(zhǎng)期債務(wù)為570.37億元。短期償債壓力指數(shù)是評(píng)估一家房企一年內(nèi)的債務(wù)壓力情況，越秀地產(chǎn)短期償債壓力指數(shù)為0.3，顯著低于主流房企數(shù)據(jù)均值0.66。 

　　規(guī)模與盈利方面，越秀地產(chǎn)無(wú)明顯規(guī)模優(yōu)勢(shì)，盈利能力稍好。2019年上半年越秀地產(chǎn)總資產(chǎn)2082.73億元，凈資產(chǎn)526.19億元，土地儲(chǔ)備貨值為4842億元（以當(dāng)期銷售均價(jià)乘以土儲(chǔ)面積所得），權(quán)益土儲(chǔ)貨值為4067億元，越秀地產(chǎn)預(yù)收賬款（合同負(fù)債）為368.67億元，整體規(guī)模處在主流房企的中下游。 

　　越秀地產(chǎn)的銷售毛利率30.05%，三費(fèi)較去年同期有所增加，銷售凈利率12.65%，低于主流房企16.5%的平均水平，半年ROE為5.07%，明顯落后于行業(yè)平均水平9.8%。 

　　說(shuō)明： 

　　（1） 指標(biāo)統(tǒng)計(jì)所用數(shù)據(jù)均來(lái)自中國(guó)指數(shù)研究院、克而瑞、wind數(shù)據(jù)、公告、公開(kāi)資料等。 

　　（2） 相應(yīng)指標(biāo)測(cè)算成績(jī)?yōu)樾吕素?cái)經(jīng)選取一定周期內(nèi)，對(duì)公開(kāi)經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)賦予相應(yīng) 

　　權(quán)重，并參考主流評(píng)級(jí)體系，進(jìn)行分值計(jì)算。 

　　（3） 上市房企數(shù)據(jù)均值為新浪財(cái)經(jīng)依據(jù)相關(guān)評(píng)價(jià)體系，篩選50家主流上市房企的一定周期內(nèi)數(shù)據(jù)，進(jìn)行算術(shù)平均。 

　　（4） 上市房企經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)為2019年半年數(shù)值，部分指標(biāo)為測(cè)算數(shù)據(jù)，新浪財(cái)經(jīng)依據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)、相應(yīng)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則進(jìn)行公式計(jì)算。 

　　越秀地產(chǎn)業(yè)績(jī)圖譜如下：