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多地樓市政策“松綁” 房地產(chǎn)的春天會來嗎？

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來源：互聯(lián)網(wǎng)
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2019-12-09
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騰訊財經(jīng)與巨豐投顧有關(guān)“財經(jīng)觀察家”聯(lián)合出品事宜簽訂合作備忘錄

本期嘉賓：北京大學(xué)金融與產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究中心主任馮科

【核心觀點(diǎn)】

1、深圳、佛山等地以“人才房”的名義松綁樓市，主基調(diào)仍然符合“房住不炒”政策大方向。利用吸引人才的名義適當(dāng)松綁，是給予地方因城施策的一種靈活性操作。

2、熱點(diǎn)城市松綁并沒有釋放出太多樓市新信號，更多的是一種微調(diào)。適當(dāng)松綁有利于維持房地產(chǎn)市場信心，適當(dāng)保持房地產(chǎn)投資增速有利于GDP穩(wěn)定。

3、因城施策不會成為市場瘋狂炒作、推動房價暴漲的力量，房價也不可能會出現(xiàn)前幾年急速反彈，甚至暴漲的局面。

4、2020年的房地產(chǎn)市場可能會比2019年更糟糕。

【新聞背景】

12月2日，深圳市冰封兩年的深汕合作區(qū)購房政策宣布“解綁”，合作區(qū)內(nèi)的家庭將可以購買2套住房，這已是今年4季度以來，國內(nèi)樓市“松綁”的第11個地區(qū)。今年11月，深圳、四川、上海、廣州、佛山等地相繼出臺樓市松綁政策。10月，海南、南通、天津、南京六合等地區(qū)調(diào)整了落戶政策或人才購房政策。今年4季度以來，各地紛紛采取“一城一策”的差異化調(diào)節(jié)方式，釋放了有利于房地產(chǎn)市場的種種信號。有業(yè)內(nèi)人士指出，“一城一策”將成為未來樓市調(diào)控的主流，預(yù)計將會有更多城市對樓市政策進(jìn)行微調(diào)。熱點(diǎn)城市松綁，釋放出哪些樓市新信號？“一城一策”會否成為房價回升新套路?

從深圳、佛山等地通過人才房政策松綁來看，其主基調(diào)仍然符合國家房住不炒的政策方向。利用吸引人才的名義適當(dāng)松綁，也是中央給予地方因城施策的一種靈活性操作，大方向沒有違反“房住不炒”主流政策，適當(dāng)松綁也有利于粵港澳大灣區(qū)吸收更多高精尖人才，來實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級。

深圳、佛山、粵港澳大灣區(qū)一些城市采取的人才房政策，會使得市場更加活躍。加上前一個階段，粵港澳大灣區(qū)向香港居民開放購房準(zhǔn)入條件，在兩個有利因素觸動下，粵港澳大灣區(qū)也許是在全國房地產(chǎn)寒冬大環(huán)境下，市場表現(xiàn)相對活躍的一個地區(qū)，交易會比較活躍，價格可能會比較平穩(wěn)。

熱點(diǎn)城市樓市松綁并沒有釋放出太多新信號，它更多是一種微調(diào)。在中國經(jīng)濟(jì)第三季度GDP增長率只有6.0%，第四季度很可能破5%的情況下，各地都面臨著經(jīng)濟(jì)增長壓力，也面臨著房地產(chǎn)投資下降趨勢，適當(dāng)?shù)乃山売欣诰S持房地產(chǎn)市場信心，也有利于開發(fā)商形成相對良好的預(yù)期，不至于太悲觀。在中國出口和消費(fèi)都下降的情況下，適當(dāng)保持房地產(chǎn)投資增速有利于中國GDP穩(wěn)定。

當(dāng)然，這種“適當(dāng)保持”只是微調(diào)，并不是說大水漫灌式的放松、刺激，不是方向性的變化。

從政策的趨勢來看，各個地方、開發(fā)商都在等待房地產(chǎn)市場整體松動，但是并沒有等來相關(guān)政策。

按照過去的規(guī)律，房地產(chǎn)市場每兩年松緊交替一次。從2016年房地產(chǎn)政策收緊到2019年第三季度，已經(jīng)是完整的三年，但是房地產(chǎn)政策在中央層面并沒有松動跡象。

有很多開發(fā)商，還有地方政府前期對于政策趨勢存在一定程度誤判，導(dǎo)致房地產(chǎn)投資過大，出現(xiàn)了一些積壓。所以“國慶會松綁”的政策沒有如期到來，各地便紛紛想辦法利用“因城施策”的這一政策的靈活性，適當(dāng)調(diào)整、松綁。

但是這種“松綁”南北差異很大，比如黑龍江反而加緊了對房地產(chǎn)調(diào)控的政策，這也非常好理解。

因為粵港澳大灣區(qū)是人口流入的地區(qū)，不僅僅是投資需求，自住需求也非常大。相反，東北地區(qū)是人口流出地區(qū)，現(xiàn)有的商品房都不能非常好的去消化，甚至形成嚴(yán)重積壓。政府當(dāng)然不允許用新的貸款去形成新的不良資產(chǎn)，加劇市場失衡、市場積壓。

南方粵港澳大灣區(qū)有香港的居住需求，有外地人才進(jìn)入該地區(qū)的需求，那么它是有真實居住需求，適當(dāng)?shù)乃蓜诱叻鲜袌龇较颉６虺鞘┎哂泻軓?qiáng)的政策性，不能違背“房住不炒”的原則。所以上面11個城市推出房地產(chǎn)市場松動政策，都是打著人才的名義。