上海：小區裝修新規明年元旦起施行 物業不得擅自收保證金

來源：上海本地寶

住房裝修過程中，物業應該承擔哪些管理責任? 需要告知業主、使用人哪些注意事項? 日常應該如何巡查? 施工作業時限如何規定? 這些問題，你家裝修或者你的鄰居裝修時，你有關心過嗎?

近日，上海市房屋管理局制定了《關于加強本市住宅物業管理區域物業服務企業履行裝修管理工作職責的通知》。《通知》規定，物業服務企業要切實履行管理職責，落實裝修前的事項告知，加強對裝修活動的日常巡查，要督促業主、使用人樹立守法履約意識等。《通知》將于明年1月1日起施行，有效期至2024年12月31日。

1、關于物業服務企業切實履行管理職責的規定

物業服務企業應當依據相關規定和《前期物業服務合同》或《物業服務合同》、《臨時管理規約》或《管理規約》的相關約定，履行對業主、使用人裝修活動的管理職責。

物業服務企業應當參照本市房屋行政管理部門制作的示范文本，制訂適用于本物業管理區域的《住宅裝修須知》等文件，并明確由專人負責對裝修活動的日常巡查和管理。物業服務企業不得擅自收取裝修管理保證金，但本物業管理區域內作為銷售合同附件的《臨時管理規約》或經業主大會同意的《管理規約》對收取裝修管理保證金另有約定的，從其約定。物業服務企業依據《裝飾裝修管理協議》的約定，在物業管理區域內向業主、使用人提供裝修垃圾短駁服務的，可以收取相應的服務費用，服務收費標準應當予以公示。

2、關于物業服務企業落實裝修前事項告知的規定

物業服務企業在為業主、使用人辦理入住或裝修登記手續時，應當將《須知》內容明確告知業主、使用人，并讓其簽收，重點告知《規定》中不得損壞房屋承重結構、破壞房屋外貌、違法搭建建筑物、構筑物等住宅裝修的禁止行為、禁止敲鑿的部位以及《臨時管理規約》或《管理規約》中約定不得擅自安置空調室外機、安裝防盜柵欄、外伸曬衣架、遮陽棚、花架等及將生活污水接入雨水管道等注意事項。

業主、使用人在裝修住宅前，應當將施工單位、施工期限、裝修內容(包括住宅裝修設計圖、施工方案)等書面告知物業服務企業，并為裝修施工人員辦理小區臨時出入證等手續。

物業服務企業應當對業主、使用人提供的住宅裝修設計圖、施工方案中有違反住宅裝修禁止行為的問題，提出整改意見。

物業服務企業應當與業主、使用人及裝修施工單位簽訂《協議》。《協議》應當包括裝飾裝修工程的禁止行為、裝修垃圾堆放和清運、施工時間等內容。業主、使用人及裝修施工單位未與物業服務企業簽訂《協議》的，物業服務企業可以按照《臨時管理規約》或《管理規約》的相關約定，禁止裝飾裝修施工人員、材料進入物業管理區域。

3、關于物業服務企業加強對裝修活動日常巡查的規定

在已交付使用的住宅樓內進行裝修作業的，物業服務企業應當督促裝修的業主、使用人及施工單位遵守施工作業時限，每日18時至次日8時以及法定節假日(不含雙休日)全天，不得從事敲、鑿、鋸、鉆等產生噪聲的施工作業;在其他時間進行施工作業的，應當采取噪聲防治措施，避免干擾他人正常生活。如物業管理區域的《臨時管理規約》或《管理規約》關于限制裝修時間的約定嚴于本款規定的，從其約定。

物業服務企業應當每日加強現場檢查并做好記錄，重點對進入小區的施工人員、建筑材料;業主、使用人及裝修施工單位存在損壞房屋承重結構、破壞房屋外貌、違法搭建建筑物、構筑物等違規裝修行為等加強檢查與管理。發現違規裝修現象，應當及時采取責成停止施工等有效措施進行勸阻、制止并督促改正，同時拍照留存證據;對拒不改正的，應當在二十四小時內報告業主委員會和有關行政管理部門。

在裝修施工完成后，物業服務企業應當及時收回小區臨時出入證。對造成房屋和共用設施設備損壞的，物業服務企業應當責成責任人及時修復并承擔相應的賠償責任。

4、關于物業服務企業督促業主、使用人樹立守法履約意識的規定

物業服務企業應當督促業主、使用人遵守相關規定和《臨時管理規約》或《管理規約》的相關約定，牢固樹立守法履約意識。

物業服務企業應當督促業主、使用人及裝修施工單位履行《協議》。業主、使用人及裝修施工單位存在違規違約裝修行為的，物業服務企業應當依據《協議》的相關約定，予以處理;建設單位或相關業主、使用人遭受侵害的，可以依據《上海市商品房出售合同》、《臨時管理規約》、《管理規約》的相關約定，要求其承擔民事法律責任。

5、關于各級房管部門要對物業服務企業履職情況加強行政檢查的規定

各區房管部門、各街鎮房屋管理事務機構應當切實落實日常檢查工作，對物業服務企業違反本市相關裝修管理規定的，應當依據《規定》的相關規定及《上海市物業服務企業和項目經理信用信息管理辦法》、《上海市物業服務企業和項目經理失信行為記分規則》的相關規定，責令其限期改正，同時作出失信行為記分處理。