2020年房貸要調(diào)整！你的房貸可能少還了

一

房貸利率規(guī)則要變了。

昨天央行發(fā)布存量房貸的利率新政，對(duì)房貸市場(chǎng)影響深遠(yuǎn)。

主要內(nèi)容如下：

自2020年3月1日起，將原合同約定的利率定價(jià)方式轉(zhuǎn)換為以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成，加點(diǎn)可為負(fù)值，定價(jià)基準(zhǔn)只能轉(zhuǎn)換一次，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。

存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換原則上應(yīng)于2020年8月31日前完成，商業(yè)性個(gè)人住房貸款，重定價(jià)周期最短為一年。

要知道，到2018年末，個(gè)人住房貸款余額25.8萬(wàn)億，這部分資金央媽要重新定價(jià)了。

有兩個(gè)個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)，下面重點(diǎn)說(shuō)說(shuō)。

第一，什么是存量浮動(dòng)利率貸款？

這要從央媽的基準(zhǔn)利率新規(guī)說(shuō)起。

今年8月份，央行決定改革完善貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）形成機(jī)制。

說(shuō)白了，以前的貸款基準(zhǔn)利率不再作為銀行發(fā)放貸款的基準(zhǔn)，以后將用LPR替代。

從10月8日銀行的房貸利率開(kāi)始執(zhí)行。

那么在此之前，我們買(mǎi)房向銀行借的錢(qián)，就叫存量房貸。

也就是說(shuō)，如果你買(mǎi)房的貸款，銀行計(jì)算的房貸利率，不是用LPR利率+加點(diǎn)得到，而是用貸款基準(zhǔn)利率×（1+浮動(dòng)比例）算，都是存量房貸。

由于LPR是每月調(diào)整一次，利率是浮動(dòng)變化的，就叫存量浮動(dòng)利率貸款。

二

第二，加點(diǎn)如何算？

對(duì)于商業(yè)住房貸款，加點(diǎn)數(shù)值是原合同最近的執(zhí)行利率水平與2019年12月發(fā)布的相應(yīng)期限LPR的差值，加點(diǎn)可為負(fù)值。

舉個(gè)例子。

比如2019年12月發(fā)布的5年期以上LPR為4.8%。

如果某個(gè)人房貸原合同約定的利率，是5年期以上貸款基準(zhǔn)利率上浮10%，現(xiàn)執(zhí)行利率為4.9%×（1+10%）=5.39%。

如果借貸雙方確定在2020年3月30日轉(zhuǎn)換定價(jià)基準(zhǔn)，則加點(diǎn)幅度是0.59個(gè)百分點(diǎn)，即5.39%-4.8%=0.59%。

在2020年3月30日至12月31日，執(zhí)行利率水平仍是5.39%，

即4.8%+0.59%=5.39%。

此后在2021年1月1日從新定價(jià)，執(zhí)行的利率將調(diào)整為2020年12月發(fā)布的5年期以上LPR+0.59%，此后每年以此類(lèi)推。

如果加點(diǎn)為負(fù)，意味著執(zhí)行利率是打折的，不是上浮。

而對(duì)于非商業(yè)性個(gè)人住房貸款，加點(diǎn)數(shù)值由借貸雙方協(xié)商確定。

你覺(jué)得LPR浮動(dòng)利率不方便，還可以選擇保持固定利率不變。

不過(guò)錢(qián)哥不建議大家選擇固定利率，這個(gè)會(huì)比較坑。

為什么這樣說(shuō)？

房貸利率一般周期在25年到30年，根據(jù)當(dāng)下的經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)，中長(zhǎng)期看市場(chǎng)利率會(huì)不斷走低。

前段時(shí)間，央行前行長(zhǎng)還說(shuō)，中國(guó)可以避免快速進(jìn)入負(fù)利率時(shí)代。

如果未來(lái)利率走低，你選擇的是浮動(dòng)利率，那么房貸利率也就隨著降低了，要還的錢(qián)會(huì)大大減少。

拉長(zhǎng)時(shí)間看，現(xiàn)在國(guó)家調(diào)整存量房貸利率的標(biāo)準(zhǔn)，未嘗沒(méi)有這方面的考慮。

最近這20年，國(guó)家通過(guò)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)突飛猛進(jìn)的發(fā)展，國(guó)家的經(jīng)濟(jì)實(shí)力躍升到全球第二。

三

而在巨大成果的背后，也有隱憂。

比如說(shuō)居高不下的房?jī)r(jià)，吞噬了大部分普通人的財(cái)富，用六個(gè)錢(qián)包買(mǎi)房，導(dǎo)致消費(fèi)能力大幅下滑，不利于經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫，不僅讓普通人吃盡苦頭，對(duì)于國(guó)家來(lái)說(shuō)，也是不小的風(fēng)險(xiǎn)。

現(xiàn)在通過(guò)新的貸款利率制度，國(guó)家可以更好的調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)。

未來(lái)降準(zhǔn)降息是大概率事件，傳導(dǎo)至房貸市場(chǎng)，就會(huì)讓大家少還很多銀行的錢(qián)。

比如貸款100萬(wàn)，期限30年，按照現(xiàn)在貸款利率普遍上浮10%，也就是5.39%算。

等額本息的話，最終要還的利息就有101.93萬(wàn)，比本金都多。

如果未來(lái)市場(chǎng)利率不斷走低，不說(shuō)負(fù)利率，即便是零利率，這101.93萬(wàn)的利息就不用還了，可以白白少還一半的錢(qián)。

這不是小事情，還給銀行的錢(qián)少了，自己留存的錢(qián)多，不會(huì)全捂著。

大部分人會(huì)用來(lái)消費(fèi)，從而客觀上刺激內(nèi)需的增長(zhǎng)，最終會(huì)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。

這是國(guó)家調(diào)整房貸基準(zhǔn)利率的一個(gè)重要邏輯。

未來(lái)房貸利率可能為負(fù)的事，并不是錢(qián)哥的推測(cè)，現(xiàn)在已經(jīng)在丹麥出現(xiàn)。

今年8月，丹麥第三大銀行日德蘭銀行，開(kāi)始向貸款人提供年利率為0.5%的十年期貼息購(gòu)房貸款。

這是全球首個(gè)負(fù)利率貼息房貸業(yè)務(wù)。

你向銀行貸款不用給利息，銀行還要幫你一起還貸，是不是有點(diǎn)傻眼了。

未來(lái)的樓市很可能迎來(lái)大變局，拭目以待了。