“地王”處境尷尬 房企生存模式重塑

　　2019年，在調控趨嚴的背景下，土地市場價格維持平穩運行，在“地王”數量大幅減少的同時，不少昔日“地王”入市后遭遇市場下行，尤其是熱點一二線城市部分“地王”陷入尷尬境地。專家認為，未來在政策和市場雙重作用下，房企高質量周轉模式將逐步顛覆囤地模式，土地市場將更趨于理性。

　　多數“地王”面臨虧損

　　據克而瑞地產研究中心統計，2019年北京地區八成“地王”已入市，入市項目平均入市周期達17個月，比全國平均入市周期多10個月左右。上海也有六成“地王”入市，平均入市周期達33個月，比全國平均入市周期多18個月。

　　易居中國CEO丁祖昱指出，目前盈利的“地王”項目僅占少數，以北京為例，七成入市“地王”面臨虧損。此類項目“房地差”多在1萬元/平方米以下，“地房比”多在70%以上。“當前北京房企大多陷入‘賠本賺吆喝’的窘境。隨著保障房供應力度進一步加大，項目去化速度愈發緩慢，資金回籠速度也勢必趨緩，未來北京房企的日子或更加艱難。”

　　諸葛找房數據研究中心分析師陳霄表示，北京、上海半數以上“地王”項目呈現虧損狀態。廣州“地王”項目上市情況稍好于京滬，主要是入市周期較長，房價上漲空間相對較大。

　　克而瑞研究中心市場研究總監馬千里稱，入市后不賺錢甚至面臨虧損的“地王”項目大多來自資金鏈存在巨大壓力或對項目本身信心不足的房企。

　　市場趨理性

　　“隨著土地市場熱度下滑，高價地溢價率也在走低，‘地王’數量比前幾年明顯減少。”陳霄認為，未來在調控政策逐步推進及之前上市“地王”項目銷售不及預期的影響下，土地市場將越來越趨于理性，“地王”數量可能繼續減少。

　　從房企角度看，招商證券研究發展中心房地產行業主管分析師趙可表示，未來行業或將進入融資端總量難松而結構改善，需求端因城施策式邊際改善但房價彈性受限的格局。高質量周轉模式將逐步顛覆囤地模式。

　　同策研究院首席分析師張宏偉表示，在房企資金面緊張的情況下，房企拿地非常謹慎，投資標準較往年明顯提高。

　　馬千里指出，未來隨著限地價、限售價、競配建、競自持等越來越普遍，昔日“地王”概念光環黯淡。

　　加強供給側改革

　　未來，大量歷史遺留問題閑置土地資源被釋放，也有助于降低企業土地購置整體成本。中國指數研究院表示，“多主體供應在招拍掛制度完全建立之前就已存在，土地價格的運行也相對穩定。雖然當前的多主體供應與此前有很大不同，但仍會對企業獲取土地的整體成本產生較大影響。”

　　馬千里認為，從成本側控房價，通過競配建等變相提高拿地成本的模式值得商榷，而限售價、限地價等模式更值得推廣。

　　陳霄建議，要加強土地供給側改革，推動土地利用方式的轉變和質量的提升。建立城鄉統一的建設用地市場，開展多樣土地供應方式，如租讓結合等。在盤活存量上，推進舊城改造和更新，對舊城等存量用地進行再次開發利用等。