泰禾還是不是潛力股？

又是一年年報(bào)季。在2019年千億陣營(yíng)擴(kuò)容變慢、新增千億房企數(shù)量減少背后，房企整體銷售增速趨緩也漸成業(yè)界共識(shí)。

雖然“唯規(guī)模論”的時(shí)代并未完全過去，但越來越多的房企選擇主動(dòng)降速，正被外界解讀為“規(guī)模讓位安全，意在求穩(wěn)”，既是基于對(duì)整體市場(chǎng)的前景預(yù)測(cè)，也有對(duì)企業(yè)規(guī)模與效益并重的綜合考量。

比如知名房企泰禾集團(tuán)，近來的表現(xiàn)就頗受關(guān)注。借用董事長(zhǎng)黃其森的話，泰禾是網(wǎng)紅公司招黑體質(zhì)，但它卻敢于讓外界看到卸妝后最真實(shí)的一面。

在樓市資本論看來，一眾房企主動(dòng)降速背后，更多凝聚的是求穩(wěn)的共識(shí)。數(shù)據(jù)和指標(biāo)完成情況雖然看上去讓網(wǎng)紅泰禾蒙上一層“黯淡的星光”，但在樓市行情、融資環(huán)境日益嚴(yán)峻的大背景下，泰禾的2019年或許并非外界想象的如此艱難。

保持戰(zhàn)略定力

泰禾是出銷冠的開發(fā)商。

雖然伴隨政策調(diào)控效果顯現(xiàn)、房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入下行通道的大背景下，泰禾集團(tuán)未完成2019年總體銷售目標(biāo)，但泰禾憑借其高品質(zhì)和強(qiáng)品牌影響力，依然受到高凈值客戶青睞，在全國(guó)多地的多個(gè)項(xiàng)目登頂當(dāng)?shù)劁N售榜單：

在北京，泰禾·金府大院以全年83億元銷售額，問鼎2019年北京單價(jià)7萬+豪宅銷冠；

在濟(jì)南，泰禾·濟(jì)南院子入市一年累計(jì)銷售額超35億，位列濟(jì)南套均500萬+豪宅榜第一名；

在鄭州，泰禾·中州院子2019年月銷售額始終占據(jù)當(dāng)?shù)赝�類市�?chǎng)前列；

在福州，泰禾福州院子連續(xù)4年連蟬聯(lián)榕城院墅“雙冠王”；

在南昌，泰禾南昌院子在成交套數(shù)、成交面積、成交金額三大指標(biāo)均為全市第一；

在佛山，泰禾世茂佛山院子錄得1208套、成交面積17萬㎡、銷售金額破31.47億元，提前鎖定佛山中心城區(qū)成交套數(shù)、成交面積、成交金額三冠王；

在廈門，泰禾在摘獲前三季度“六冠王”的基礎(chǔ)上，10月以20.1億銷售額一舉拿下大廈門區(qū)域銷冠……

泰禾為何能成為“銷冠”專業(yè)戶?

在樓市資本論看來，支撐泰禾銷售數(shù)據(jù)的核心正是其院子IP造就的產(chǎn)品力。

在業(yè)界，談中式，泰禾是一座繞不過的大山，是公認(rèn)的標(biāo)桿。

早在2003年，行業(yè)被歐風(fēng)美雨的審美統(tǒng)治的時(shí)候，泰禾是第一個(gè)站出來探索中式的開發(fā)商。至2017年形成新中式院落營(yíng)造體系十大專利，院子系全面推向全國(guó)，實(shí)現(xiàn)了“22城44院”的宏偉布局，成為叱咤樓市的頂級(jí)IP。

而泰禾并沒有止步于院子系帶來的榮光。早些年市場(chǎng)一片繁榮的時(shí)候，泰禾已經(jīng)意識(shí)到，未來的市場(chǎng)是產(chǎn)品力的競(jìng)爭(zhēng)，只有堅(jiān)持“精品戰(zhàn)略”，在不同的細(xì)分市場(chǎng)中都打造出高知名度、美譽(yù)度的IP，才能在市場(chǎng)波動(dòng)時(shí)立于不敗之地。

作為中式風(fēng)格的引領(lǐng)者，泰禾在承襲院子系優(yōu)秀經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，不斷探索中國(guó)傳統(tǒng)建筑文化與現(xiàn)代生活方式的融合，潛心研發(fā)大院系、府系、園系、灣系等產(chǎn)品線，精準(zhǔn)定位不同細(xì)分市場(chǎng)的需求。隨著這些產(chǎn)品線的項(xiàng)目熱銷全國(guó)，泰禾成為業(yè)界不折不扣的爆款I(lǐng)P制造機(jī)，精品開發(fā)商形象深入人心。

亞布力智庫研究員武利文表示，過去兩年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來了前所未有的調(diào)控高潮，尤其是一二線城市的調(diào)控力度更大，殺傷力更強(qiáng)。在限價(jià)政策的影響下，房企產(chǎn)品力往往會(huì)受到一定程度的壓制，同時(shí)產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)也難以通過溢價(jià)的外在形式表現(xiàn)出來，泰禾的銷售數(shù)據(jù)表現(xiàn)不佳正是受到這樣問題的影響。

在樓市資本論看來，隨著相關(guān)限制性政策的放寬，市場(chǎng)上對(duì)于產(chǎn)品力的關(guān)注度也會(huì)隨之提升，屆時(shí)對(duì)于原本就具備一定抗風(fēng)險(xiǎn)能力的泰禾來說，其產(chǎn)品價(jià)值將會(huì)被明顯放大，溢價(jià)能力也會(huì)進(jìn)一步顯現(xiàn)，泰禾無疑將在2020年帶來更加出色的表現(xiàn)。

手握數(shù)千億貨值

優(yōu)質(zhì)而充裕的土儲(chǔ)是穿越周期實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的根本所在，也是房企最好的“護(hù)城河”。

而泰禾從18年年初開始就主動(dòng)暫停拿地，并陸續(xù)清退了一些風(fēng)險(xiǎn)較大、開發(fā)周期較長(zhǎng)及不符合發(fā)展要求的項(xiàng)目。

泰禾底氣何在？

一方面，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，泰禾手握豐厚的土地儲(chǔ)備集中于一二線城市，圍繞著京津冀、長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)等布局，足夠其至少三年時(shí)間開發(fā)；

另一方面，更為重要的是，泰禾手握的優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)除了具有開發(fā)價(jià)值，還兼有成本優(yōu)勢(shì)。

數(shù)據(jù)顯示，2016年，泰禾土儲(chǔ)成本平均6500元/平；2017年降至5500元/平；而2018年上半年，新增土地均價(jià)亦不到4000元/平。這主要取決于泰禾在2016年起，就逐漸淡出招拍掛市場(chǎng)，轉(zhuǎn)而傾向于通過并購(gòu)、參股操盤等方式獲取土儲(chǔ)。

從泰禾各大區(qū)域貨值來看，如果說2019年是泰禾平穩(wěn)過渡關(guān)鍵之年，那么2020年則是其真正發(fā)力的一年。

據(jù)了解，2020年泰禾北京區(qū)域貨值足夠未來三年開發(fā)。此外，目前已有大量草簽將第一時(shí)間體現(xiàn)在2020年的業(yè)績(jī)上，可以說，新的一年剛剛開始，泰禾在北京已經(jīng)打下了良好的基礎(chǔ)。

對(duì)于近日炙手可熱的粵港澳大灣區(qū)，泰禾更是搶占先機(jī)。據(jù)了解，2015年泰禾正式進(jìn)軍粵港澳大灣區(qū)，短短四年來，泰禾先后進(jìn)入廣州、深圳、珠海、佛山、東莞、中山、肇慶、惠州，占據(jù)大灣區(qū)11席重點(diǎn)建設(shè)城市中的8席，布局項(xiàng)目數(shù)十個(gè)。

從上海區(qū)域來看，泰禾也曾公開透露，目前區(qū)域土地規(guī)�？捎^。隨著明年幾個(gè)百億大盤入市，整個(gè)泰禾上海區(qū)域的業(yè)績(jī)必定會(huì)有一個(gè)巨大的提升。

優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)好比房企的彈藥庫，充足的資源給房企提供了較高的周轉(zhuǎn)空間。樓市資本論認(rèn)為，泰禾擺在一二線核心城市貨架上的這些“數(shù)字”，足夠成為其發(fā)力2020年的底氣所在。

匯聚一流人才

自18年以來，外界眼中泰禾似乎面臨著“艱難時(shí)刻”，但在黃其森的謀劃里，這一切實(shí)則“有意而為之”，更多是泰禾的主動(dòng)戰(zhàn)略調(diào)整。

其中最受關(guān)注的是以高管為首的人員調(diào)整。此前泰禾從百億成長(zhǎng)為千億實(shí)現(xiàn)大量級(jí)跳躍的時(shí)候，原有的管理架構(gòu)，人才結(jié)構(gòu)，管控體系等等呈現(xiàn)出一定的不適配，為此泰禾曾從外部引進(jìn)不少人才，但期間存在一定的磨合問題。

但在經(jīng)歷過這一輪“人才高周轉(zhuǎn)”后，泰禾很快就意識(shí)到了問題，并從19年6月結(jié)束大規(guī)模外部招聘。泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森曾多次強(qiáng)調(diào)“內(nèi)部提拔”，要求重視“人才外引”的同時(shí)強(qiáng)化“高管內(nèi)生”，實(shí)現(xiàn)“兩條腿走路”。事實(shí)上，泰禾早在今年3月起已陸續(xù)從內(nèi)部提拔了一大批優(yōu)秀的管理干部。

觀念扭轉(zhuǎn)之后，泰禾“人才高周轉(zhuǎn)”的現(xiàn)象基本得到了遏制。泰禾透露自5月份以來，泰禾就只有董秘離職，而且是任期滿了才離職的。

12月18日，泰禾集團(tuán)兩位高級(jí)管理人員，原集團(tuán)執(zhí)行副總裁葛勇、原集團(tuán)副總裁兼北京區(qū)域公司總裁王景崗，雙雙被內(nèi)部任命為泰禾集團(tuán)聯(lián)席總裁。這份聯(lián)席總裁任命書，更是將泰禾集團(tuán)人才戰(zhàn)略大戲推向年度高潮。

不止簡(jiǎn)單停留在高管層面，事實(shí)上，泰禾對(duì)現(xiàn)有人才結(jié)構(gòu)也進(jìn)行了一次全面的調(diào)整與優(yōu)化。

去年開始，泰禾啟動(dòng)一項(xiàng)涵蓋全集團(tuán)各業(yè)務(wù)板塊的“千人計(jì)劃”，主要面向985、211類重點(diǎn)院校引進(jìn)優(yōu)秀畢業(yè)生，為旗下各板塊、各條線增加人才儲(chǔ)備，包括建筑設(shè)計(jì)、工程土建、物業(yè)服務(wù)、營(yíng)銷管理、品牌文化等板塊。據(jù)悉，如今泰禾高管內(nèi)生的比例正逐步提高，逐漸搭建人才梯隊(duì)的完整鏈條。

可以說，黃其森給給自己定下的“看人用人”的年度首要管理任務(wù)已經(jīng)順利實(shí)現(xiàn)，接下來就是實(shí)現(xiàn)“以行業(yè)一流的薪酬，聚攏一流的人才，創(chuàng)造一流的業(yè)績(jī)”的時(shí)刻。

在樓市資本論看來，當(dāng)下房企的排名和獎(jiǎng)?wù)逻h(yuǎn)不如滾燙的現(xiàn)金流來得真實(shí)。爭(zhēng)奪銷售額的座次，短期解決了面子問題，但焦慮的是里子，這些終究要倚仗于賬上的真金白銀來排解。

回看泰禾，在2019年，公司前三季度經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額超過了200億關(guān)口，達(dá)到了226.1億，投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額為160.7億，而去年同期為-58.4億。而賬面上的有息負(fù)債合計(jì)1028.3億，較2018年末1375.2億減少 346.9億，降幅超過25%。

手握院子IP、核心土儲(chǔ)、一流人才和充裕的流動(dòng)性，“隱忍過冬”的泰禾在2020年無疑將漸行漸穩(wěn)。

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