李一戈：住房租賃鼓勵政策重在落實

　　廣州的這個舉動值得稱許。

　　7月16日，廣州市多部門聯合印發《廣州市商業、商務辦公等存量用房改造租賃住房工作指導意見》提出，已建成、已辦理土地有償使用手續或已辦理初始登記的商業及商業辦公混合等類型非住宅存量用房，可以棟或相對獨立部分為單位按規定改建為租賃住房。

　　這是對國務院和省市鼓勵發展住房租賃政策的進一步細化和落實。2016年5月17日，國務院辦公廳印發《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》（下稱國辦39號文），對加快發展住房租賃市場提出了18條意見。其中第12條就提出：允許將商業用房等按規定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調整為居住用地，調整后用水、用電、用氣價格應當按照居民標準執行。

　　2016年下半年，尤其是2017年，包括廣東省、廣州市在內的省級政府、主要城市政府，基本都發布了發展住房租賃市場的文件。但少有細化的、操作性強的措施，因而推動力不夠。廣州市前述指導意見，邁出了可貴的一步。

　　在一二線城市的老城區，有大量商業設施閑置或半閑置。有的是因為原有業態不適應新的消費需求而關閉，有的是受新型電商沖擊而日漸枯萎，有的是運營思維僵化管理不善而落敗。我個人就在北京的二三環內，看到好幾棟商業建筑，除了兒童業態、餐飲和影院還在營業外，其他店鋪悉數關門，而且從門窗灰塵看已有多年。在這種寸土寸金的地理位置，任其凋落實在是對城市資源的極大浪費。

　　2017年7月，住建部等9部門選擇12個人口凈流入城市開展住房租賃試點，其中廣東省有廣州、深圳、佛山、肇慶四個城市。這12個城市的共同特點是，人口持續凈流入，新增住房需求旺盛。如果需求無法緩解，房價上漲壓力就比較大。

　　如你所知，滿足住房需求，除了買房，還包括租房。這就是中央提出租購并舉的意義。住房租賃需求，市場化的傳統供應主體，是居民個人將多余住房出租，增量極為有限。新增租賃住房的一個重要來源，是政府建設的公租房，但受土地出讓和資金到位等因素影響，其供應增幅也是有限的。

　　另一個新增租賃住房供應來源，是利用集體建設用地來建設。2017年8月，住建部等部門雙管齊下，在13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房的試點。今年1月又新增了福州、南昌等5個城市。

　　但不得不遺憾地指出，這項試點工作進展也極為緩慢。北京是利用集體建設用地開建租賃住房較早的城市，2017年后加速，它計劃到2021年推出1000公頃集體建設用地，用于建設50萬套租賃住房。但從建設節奏看，這些租賃住房項目大多要在2020年入市供應。

　　更多城市還停留在嘗試推出一兩幅集體建設用地的階段。我在此呼吁，主管部門要抓緊督促，集體建設用地各試點城市要加快推進，項目土地成熟一塊就供應一塊，而不是非得集中推出一批。馬上就兩年時間了，應該看到一些試點成果了。

　　租賃住房，既然新增供應不盡如人意，就要在存量方面下工夫。這就是前面說到的，將大量閑置或半閑置的商業用房改造為租賃住房。這里有個非常實惠的紅利，國務院已明確提出，改為租賃住房的，水電氣可執行民用價格。

　　商業用房改造為租賃住房，應當鼓勵專業機構去做。可以是房企，也可以是長租公寓企業。術業有專攻，假如你是一家事業單位，自己非要新成立一個基建部門來做這事兒，效率低不說，很可能因為不懂專業而遲遲沒有進展。

　　“商改租”，市場空間大。閑置商業設施多位于城區，住房租賃需求很大，投資回報應該不錯。希望各地簡化辦事手續，有關機構迅速行動，將城區商業用房存量盡快轉化為現實的租賃住房供應，滿足居民尤其是城市年輕人的住房需求，并有利于平抑租金價格。

　　前些時候，有房企將長租公寓從上市公司板塊轉到集團非上市板塊，原因是不盈利。長租公寓投資周期長、回報緩慢、盈利偏低，早在意料之中。房企對此應有合理預期，但我們也繼續呼吁有關部門在REITs試點、專項債發行、租賃住房建設稅收減免等方面，提供切實有力的支持。長租公寓是整個租賃住房市場的有益補充部分。

　　必須一再重申，建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，絕不能缺少租賃住房這一環。

　　（21世紀經濟報道 李一戈 編輯：祝乃娟）