形形色色的“房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)”是否真實(shí)可靠？

　　當(dāng)人們關(guān)注到深圳官方不再公布房?jī)r(jià)信息時(shí)，距離深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)最后一次披露住房?jī)r(jià)格數(shù)據(jù)已經(jīng)過去了近三個(gè)月，該平臺(tái)入口從深圳市規(guī)土委官網(wǎng)改為深圳住建局官網(wǎng)后，新房成交均價(jià)、總額等信息均不再公布。

　　對(duì)于這一做法，深圳市住建局的解釋是，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模有限，成交價(jià)格水平易受結(jié)構(gòu)性影響，直接公示有關(guān)價(jià)格信息并不能很好地反應(yīng)市場(chǎng)的真實(shí)情況。住建局在回應(yīng)中也表示，有關(guān)市場(chǎng)情況以國(guó)家統(tǒng)計(jì)局每月公布的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)為準(zhǔn)。

　　在深圳之前，廣州官方渠道去年就已不再公開商品房網(wǎng)簽價(jià)格信息，有業(yè)內(nèi)人士表示，此舉意圖在于避免過多聚焦房?jī)r(jià)引發(fā)市場(chǎng)誤讀。對(duì)于購(gòu)房者而言，官方渠道和研究機(jī)構(gòu)公布的成交均價(jià)是其購(gòu)房決策的重要參考，但面對(duì)形形色色的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，購(gòu)房者又該如何篩選？

　　避免過度關(guān)注價(jià)格

　　深圳并不是第一個(gè)公開宣布官方不再公布房?jī)r(jià)信息的城市，在廣州，陽光家緣網(wǎng)站去年7月開始就已不再更新每天的成交價(jià)格信息。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，促使兩座城市達(dá)成相似決策的因素并不相同。

　　2017年至2018年，廣州一手市場(chǎng)一度受到“雙合同”現(xiàn)象的困擾，除網(wǎng)簽合同外，購(gòu)房者往往會(huì)被開發(fā)商要求繳納數(shù)額不等的“裝修款”，由于官方數(shù)據(jù)僅統(tǒng)計(jì)網(wǎng)簽價(jià)格，因此網(wǎng)簽數(shù)據(jù)并不能真實(shí)有效地反映房?jī)r(jià)水平，存在數(shù)據(jù)失真。

　　2018年7月，陽光家緣網(wǎng)站不再披露成交價(jià)格，廣州市住建委當(dāng)時(shí)曾向媒體表示，先前公布的部分?jǐn)?shù)據(jù)信息，較易被片面解讀、炒作，不利于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期。到了去年年末，廣州調(diào)整限價(jià)政策，“雙合同”現(xiàn)象開始減少，目前各大一手樓盤均采用單合同發(fā)售。

　　與廣州不同，深圳一手樓市“雙合同”現(xiàn)象并不突出，但今年以來，有關(guān)深圳樓市回歸火熱的聲音不絕于耳，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，上半年深圳新房住宅共成交17681套，同比增加38.1%，深圳中原研究中心監(jiān)測(cè)顯示，深圳上半年新房住宅獲批預(yù)售共19292套，同比增幅超過六成，供求兩端都呈現(xiàn)上升局面。

　　不過深圳中原研究中心也指出，春節(jié)后市場(chǎng)一度快速回暖，但從二季度開始，深圳樓市熱度已經(jīng)開始回落，上半年發(fā)售的5個(gè)新建住宅項(xiàng)目也僅有華強(qiáng)城開盤售罄，市場(chǎng)整體趨于理性，整體熱度低于去年同期。

　　盡管廣深兩地不再公布房?jī)r(jià)的原因并不相同，但廣州克而瑞首席分析師肖文曉認(rèn)為，兩地舉措存在一個(gè)共性，即不希望價(jià)格成為外界的關(guān)注點(diǎn)。

　　房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)的來源

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向南方日?qǐng)?bào)記者表示，目前的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)主要有三類，一是官方數(shù)據(jù)，即國(guó)家統(tǒng)計(jì)局和部分城市對(duì)外公布的房?jī)r(jià)指數(shù)類；二是交易機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，包括代理行和中介；三是部分網(wǎng)站及媒體披露的數(shù)據(jù)。

　　由于數(shù)據(jù)類型的不同，因此數(shù)據(jù)的調(diào)查和計(jì)算方法也有所差異。以國(guó)家統(tǒng)計(jì)局每月都會(huì)公布的“70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況”為例，獲取的范圍是70個(gè)城市的市轄區(qū)，不包括縣，比如納入統(tǒng)計(jì)范疇的惠州，實(shí)際上統(tǒng)計(jì)的是惠城、惠陽兩個(gè)市轄區(qū)，惠東、博羅、龍門三縣并不在統(tǒng)計(jì)內(nèi)。

　　在調(diào)查方法上，新建商品住宅銷售價(jià)格、面積、金額等資料直接采用當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，二手住宅為非全面調(diào)查，采用重點(diǎn)調(diào)查和典型調(diào)查相結(jié)合的方法，按照房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)上報(bào)、房地產(chǎn)管理部門提供與調(diào)查員實(shí)地采價(jià)相結(jié)合的方式收集基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。個(gè)別城市因存在滯后網(wǎng)簽和集中網(wǎng)簽的情況，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局也會(huì)對(duì)其歷史數(shù)據(jù)進(jìn)行修正。

　　而各類機(jī)構(gòu)、網(wǎng)站公布的一手住宅成交情況則一般采用官方成交數(shù)據(jù)，例如在廣州，各大機(jī)構(gòu)普遍采取監(jiān)控陽光家緣成交數(shù)據(jù)，再對(duì)數(shù)據(jù)經(jīng)過分析后發(fā)布。而在二手房方面，除網(wǎng)簽均價(jià)外，也有一些中介機(jī)構(gòu)會(huì)將自己經(jīng)手的二手房交易情況進(jìn)行數(shù)據(jù)分析和發(fā)布。

　　均價(jià)是否還有參考價(jià)值？

　　“房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)相對(duì)靠譜的，其實(shí)也就是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局每個(gè)月公布的70大城市房?jī)r(jià)”，張大偉說。而在停止公布網(wǎng)簽價(jià)格后，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)也成為獲取廣深兩地官方統(tǒng)計(jì)的唯一途徑。

　　根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況，新建商品住宅方面，廣州6月銷售價(jià)格環(huán)比上月增長(zhǎng)0.3%，同比去年6月增長(zhǎng)10.5%，深圳新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比增長(zhǎng)0.5%，同比去年6月增長(zhǎng)1.3%。二手住宅方面，廣州售價(jià)環(huán)比持平，同比減少1.5%，深圳環(huán)比減少0.1%，同比上漲2.6%。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，廣州一手房同比增長(zhǎng)10%主要是由于限價(jià)政策調(diào)整后，廣州各樓盤逐步調(diào)整備案價(jià)格所致。

　　不過，相比“房?jī)r(jià)指數(shù)”這一相對(duì)抽象的概念，“均價(jià)”顯得具體得多，在房地產(chǎn)市場(chǎng)，均價(jià)可以反映一定時(shí)期、一定地區(qū)內(nèi)房屋的價(jià)格水平。但在房地產(chǎn)市場(chǎng)，除部分城市一手住宅交易中的“雙合同”外，二手住宅交易也存在一些為追求避稅而采取“陰陽合同”的違規(guī)現(xiàn)象，導(dǎo)致各類均價(jià)數(shù)據(jù)出現(xiàn)失真。

　　事實(shí)上，對(duì)于購(gòu)房者而言，最客觀的房?jī)r(jià)信息一直都是一線市場(chǎng)，即樓盤的備案價(jià)格和二手中介的實(shí)時(shí)報(bào)價(jià)等，僅靠房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)判斷樓市狀況遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，如果計(jì)劃買房，還應(yīng)親自走訪踩盤，才能真正感知價(jià)格水平。

　　除了向銷售人員詢問報(bào)價(jià)外，不少城市的新建樓盤目前都會(huì)在營(yíng)銷中心公示“一房一價(jià)”明細(xì)表，公示其備案銷售價(jià)格，在廣州，去年年底限價(jià)政策調(diào)整后，如今樓盤備案價(jià)已基本還原至房屋銷售價(jià)格真實(shí)水平。“房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格透明是人們最關(guān)注的，樓盤推行一房一價(jià)表公示就是對(duì)這一關(guān)注的響應(yīng)”，肖文曉說。