法拍房“撿漏”的余地還有多大？

　　“那些勸你不要買法拍房的人,可能已經(jīng)在拍第二套了�！本W(wǎng)上流傳的段子,恰是當(dāng)前法拍房市場持續(xù)升溫的寫照。

　　法拍房,顧名思義,就是經(jīng)司法拍賣的房產(chǎn),既有住宅、也有廠房等。借助于網(wǎng)絡(luò)司法拍賣的快速發(fā)展,法拍房由線下且少部分人關(guān)注轉(zhuǎn)向了線上,獲得了更多人的關(guān)注,并逐漸成為熱門。

　　法拍房為什么會持續(xù)升溫?“撿漏”的余地還有多大?消費者購買法拍房時有哪些需要注意的事項呢?

　　多輪競拍、圍觀者眾是常態(tài)

　　“拍賣成交!”

　　7月16日上午,在經(jīng)過94輪加價競拍后,南京市建鄴區(qū)吳侯街158號16幢3101室住房最終以最高價641萬元成交。這是一套建筑面積121.51平方米、套內(nèi)建筑面積97.26平方米的住宅,評估價為656萬元,一拍起拍價460萬元,保證金40萬元。自7月15日10時開拍以來,共計26人報名、554人設(shè)置拍賣提醒、18046人次圍觀。

　　引發(fā)眾多圍觀,是法拍房競拍過程中的常見狀況。前不久結(jié)束拍賣的南京市雨花臺區(qū)景明佳園秋景苑6幢2單元504室經(jīng)濟(jì)適用房,雖然只有7人報名、218人設(shè)置提醒,卻吸引10189人次圍觀。最終成交價119.3萬元,比起拍價高出29萬元,低于成交時市場價10.39%。

　　再比如,18日上午,南京市鼓樓區(qū)姜家園299號1幢一單元102室結(jié)束了第二次拍賣,起拍價720萬,保證金90萬。雖然只有8人報名、291人設(shè)置提醒,同樣引發(fā)了17217人次圍觀。在經(jīng)歷了117次激烈出價后,最終以848萬的價格成交,遠(yuǎn)低于該房屋1600多萬元的市場價。

　　價低且透明度高,法拍房持續(xù)升溫

　　江蘇南京市民施先生已經(jīng)看中了一套房子,正在等開拍時間�！叭ツ晖ㄟ^法院的APP看到法拍房活動,主要是價格便宜,起拍價270萬元,十幾次加價吧,最終380萬元成交,也低于市場價。”他說,最近明顯感覺到法拍房的宣傳力度加大了,身邊很多人都在談這個房子,想?yún)⑴c的人也不少。

　　“總體來說,法拍房成交量呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的趨勢。”阿里司法拍賣相關(guān)人士說,這與司法網(wǎng)拍發(fā)展趨勢基本一致。

　　2012年,司法拍賣正式觸網(wǎng)。目前,全國99%的法院都已經(jīng)開設(shè)了淘寶店鋪,拍賣的包括房產(chǎn)在內(nèi)的司法查封資產(chǎn)數(shù)量也日漸增長。截至今年3月末,有31個省份超過3400家法院通過阿里司法拍賣平臺進(jìn)行涉訴財產(chǎn)處置,共計進(jìn)行網(wǎng)拍超過146萬次,網(wǎng)拍標(biāo)的物超過92萬件,網(wǎng)拍平均成交率約85%。

　　價格低,是法拍房受青睞的主要原因之一。一般來說,法拍房一拍起拍價不得低于房產(chǎn)評估價的70%,如果流拍,則需在30天內(nèi)在同一個網(wǎng)站啟動第二次拍賣,起拍價不得低于一拍起拍價的80%,算下來相當(dāng)于房產(chǎn)評估價的56%。

　　不僅如此,通過司法網(wǎng)拍成交的法拍房,沒有交易傭金。南京市中級人民法院執(zhí)行指揮中心副主任孫軍說,與二手房相比,法拍房除了需要繳納法律規(guī)定的稅費外,不需再繳納其他費用。不過他說,隨著法拍房參與人數(shù)越來越多,最后成交價高于市場價的情況也時有發(fā)生。

　　在孫軍看來,房產(chǎn)情況的透明度不斷提高,也是法拍房關(guān)注度提高、成交量提升的重要因素。“房產(chǎn)在法院處置之前,需要進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查,包括權(quán)屬、共有人、房產(chǎn)性質(zhì)、債權(quán)債務(wù)關(guān)系、占用使用情況、位置結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施、裝修裝飾、已知瑕疵、欠繳稅費等內(nèi)容�！彼�說,這些情況都會在拍賣公告中進(jìn)行說明。

　　2018年6月,南京江寧區(qū)瑞景文華小區(qū)142號別墅進(jìn)行拍賣。這是繼2014年一拍、二拍、變賣均無果后的再次拍賣。不同的是,在此輪拍賣中,法院將該別墅所涉及的案件情況以重大瑕疵提醒的方式進(jìn)行了全部公示,起拍價435萬元,比周邊二手房價格低800多萬元,引發(fā)市場高度關(guān)注,經(jīng)過138輪競拍、93次延時,最后以786萬元的價格成交。

　　是否參與競買法拍房,交付難是一大顧慮,主要表現(xiàn)為買了房卻住不進(jìn)去。對此,2019年江蘇省高級人民法院專門發(fā)文,明確規(guī)定嚴(yán)禁在拍賣公告中表述“法院不負(fù)責(zé)騰空“。孫軍說,對于成交的法拍房,法院要負(fù)責(zé)裁定過戶、剔除權(quán)利負(fù)擔(dān)、負(fù)責(zé)騰空交付。“也就是說,競買人最終拿到的房子,是一套干干凈凈的房子,沒有任何的債權(quán)債務(wù)關(guān)系、無人占用,跟買到的二手房是一樣的。”他說,這大大減輕了購買人的心理負(fù)擔(dān),激發(fā)了參與競拍的積極性。

　　解決痛點,司法網(wǎng)拍催生新產(chǎn)業(yè)

　　隨著越來越多的法院在網(wǎng)絡(luò)上公開拍賣查封資產(chǎn),法院案件多、人手不足的矛盾加劇。在這種背景下,司法網(wǎng)絡(luò)拍賣服務(wù)機構(gòu)(下文簡稱“拍服機構(gòu)”)應(yīng)運而生。“現(xiàn)在南京市每家區(qū)級法院都有合作的拍服機構(gòu)�！睂O軍說,這些機構(gòu)可以處理拍賣中大量繁雜的事務(wù)性工作,比如查封資產(chǎn)的保管、咨詢、實地看標(biāo)以及金融服務(wù)。

　　再比如金融服務(wù)。按照拍賣要求,競買人要先提供房屋評估價一定比例的保證金,競拍成功后,需要在一個月內(nèi)提供全部尾款。而按照目前的銀行按揭貸款審批放款實際所需的時間,一個月的期限難以獲得銀行貸款。這就要求,有與之相配套的墊資等金融服務(wù)。

　　不過,需要提醒的是,“法拍房是涉訴財產(chǎn),競買人一旦成功拍下又反悔的話,之前提交的保證金按規(guī)定不予退還�！卑⒗锱馁u的工作人員告訴記者。

　　記者從江蘇南京市中級人民法院執(zhí)行指揮中心獲悉,為了解決競買人的資金問題,南京市中級人民法院于2107年推出了保證金保險業(yè)務(wù),今年正嘗試推出法拍房個人貸款保險。金陵晚報