因城施策日趨精準：蘇州兩個半月三度加碼調控

　　7月24日晚間，時隔兩個月，蘇州樓市調控再升級，此次調控主要表現為限購升級、擴大限售范圍兩個部分。外地戶籍由原社保或個稅2年內滿1年調整為3年內連續滿2年；由原園區和新區部分地區限售調整為蘇州6區均限售，新房3年限售、二手房5年限售。

　　億翰智庫研究總監張化東認為，此次蘇州市調控政策的收緊是繼5月蘇州工業園區政策收緊后（新房限售3年，二手房限售5年）的又一次收緊，限售范圍擴大至蘇州市區。此次政策調整符合“房住不炒”的政策基調，堅持落實地方政府主體責任，實施“一城一策，因城施策”，打擊市場投資投機性需求。

　　業內人士對蘇州調控升級并不意外，蘇州也不是第一個將社保繳納年限提高到5年的城市。此前，西安在6月20日將非戶籍購房者的資格要求提高到5年社保。

　　值得關注的是，此次蘇州調控升級，常熟、張家港兩個區沒有被納入其中。牽一發而動全身，市場對蘇州此次調控升級給行業與個人消費者帶來的影響已有反應。一名房企人士認為，此輪調控會打擊炒房，讓市場進一步降溫；上半年拿高價地的房企，后面會直接受到影響；需求外溢，相鄰城市無錫、常熟或受益。

　　政策“打補丁”

　　今年以來，蘇州正進入調控深水區：5月11日，蘇州出臺調控新政，主要是高新區和園區新房限售三年，園區二手房限售五年；5月16日又補充出臺了學區房的政策細則，園區將調整新購住房學位政策，從“五年一學位”調整為“九年一學位”。同時，對于人才住房政策，要求園區范圍內的項目，房地產開發企業必須在人才優先購買后，方可公開銷售剩余住房。

　　5月發布調控政策之后，蘇州園區與新區的投資需求被遏制，購買需求溢出到周邊城區，市場預期隨之改變。一名業內人士評價稱，“消費其實本質上是沖動的，沒有預期就不會有沖動”。從上海中原提供的數據可見，消費者預期已從原來火爆的園區和新區轉到相城區。蘇州園區成交面積從5月份的3.1萬平方米下降到6月的2.8萬平方米；平均成交價格從3.6萬元/平方米下調到了3.4萬元/平方米。與此同時，相城區成交面積從5月的1.6萬平方米漲到6月的1.8萬平方米；平均成交價格從2.4萬元/平方米漲到2.5萬元/平方米。此外，截至7月21日，蘇州全市庫存僅剩3.6萬套，不少中介機構測算全市新房去化周期僅5.9月。

　　一名分析師指出，調控政策一般在市場過冷的時候定向寬松：如2018年4季度各地樓市步入下行通道，不少城市陸續出臺了以人才購房補貼等溫和措施為主的定向寬松政策，防止樓市大幅波動。蘇州也在2018年11月放寬人才購房限制。

　　因此，不難理解在市場價格上漲壓力下，蘇州再度出臺新政。正如張化東所說，此次蘇州政策的收緊，政策雙向性特征更明顯，城市內政策或松緊并存，未來或有更多城市根據自身特點調整政策。

　　土地市場升溫

　　另一方面，從蘇州的土地市場現狀也可看出樓市有降溫需求。7月25日，蘇州新政頒布的第二天，蘇州信達置業有限公司以2.7億拿下一幅位于城區中心的常熟宅地，成交樓面價約1.6萬元/平方米，溢價率25.34%。

　　一份來自同策咨詢的研究報告顯示，上半年核心華東地區二線城市土拍回暖，蘇州也不例外，今年上半年，蘇州土拍平均樓板價1.5萬元/平方米，遠遠超過2017年的1.1萬元/平方米。

　　前幾年，一批房企下沉三四線城市。華東地區三四線城市地價高點及快速上漲年份集中在2017-2018年，2018年4季度起普遍進入土地價格調整期。從上半年華東地區城市地價漲幅來看，2019年同比收窄，部分城市地價出現回調；核心城市周邊地價仍然保持一定熱度。

　　2019年5-7月，銀保監連續規范地產融資。有關部門5月底收緊了部分連續拿高價地塊的房企在公開市場融資。此外，在前期高價地項目未能妥善解決、上半年銷售回款不力情況下，房企拿地邏輯不得不進行調整。

　　另一方面，從房企提供的數據來看，項目開盤認籌率于5月回落：長三角多數城市三四月開盤去化率持續走高，但5月后開盤去化率普遍降低，尤其是浙江部分城市。

　　上述同策咨詢研報顯示，1-5月，蘇州土拍熱度較高，房企參拍熱情高漲，溢價率逐月遞增，5月達50%的歷史高位。在此背景下，6月蘇州宅地0出讓，節奏明顯受到控制。

　　不過，有房企人士認為，蘇州這一波政策高壓下，周邊的無錫、常州等地房價或面臨上漲壓力。有代理機構預測，目前無錫成交量處于下行通道，預計銷量將在2019年4季度初開始反彈，并于2020年12月達到波峰。

　　（21世紀經濟報道 唐韶葵 編輯：張偉賢）