豪華酒店，富力的軟肋還是鎧甲？

　　2019年對于富力(02777.hk)來說無疑是最具爭議的一年。

　　兩年前發生的那場世紀交易，讓這家曾經的華南五虎之首，在今年陷入了輿論漩渦。

　　2017年7月19日，為了挽救現金流，去負債、降桿杠，王健林將萬達商業地產的77個酒店以199.06億元的價格轉讓給富力地產，將13個文旅項目的91%股權以438.44億元的價格轉讓給融創。

　　2017年11月23日，富力地產與萬達商業簽訂補充協議，最終以189.55億元的對價收購了萬達商業地產的74家酒店(含大連萬達中心寫字樓)。

　　這場世紀交易改變了中國房地產歷史上三家頭部公司的命運。

　　萬達逐漸擺脫了資金斷裂的危機，起死回生;融創曲線獲得了大量廉價土儲，文旅產業開始迅速落地;而富力則實現彎道超車，成為全球最大的豪華酒店業主。

　　雖然，交易三方主體各取所需，但相比融創、萬達，富力的這一步棋卻引來更多置疑。

　　酒店行業前期投入大、資產重，對現金流占用高，而其盈利周期一般在6年左右，在外界來看，短期內李思廉(富力集團董事長)做的就是一筆虧本買賣。

　　但顯然，國際主流資本市場卻持保留意見。

　　2019年中期業績發布后，摩根大通、花旗銀行等國際投行維持對富力的買入投資評級。花旗銀行對富力的評價是“估值吸引，盈利加速強勁”，而摩根大通則認為“富力是一個擁有成長性、利潤率、股息率及確定性的組合”。

　　那么，成為全球豪華酒店之王，對于現在的富力來說到底是軟肋，還是抵抗周期性調控風險的鎧甲?

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　　資本最厭惡風險，但面對潛在暴利，他們又比任何人都嗅覺靈敏。

　　目前，房地產開發市場已經從黃金時代進入白銀時代，甚至更有一種觀點認為，行業已經步入青銅時代。

　　在這一背景下，機構投資者更加看重開發商的抗風險能力與未來的發展空間。

　　自2018年以來，中央堅持“房住不炒”，持續收緊了房企的境內融資和海外發債，這讓以負債經營為特點的房地產開發商面臨資金鏈斷裂的危機，也致使房企拿地愈加謹慎。

　　另外，可以帶來穩定現金流的自持性物業在平抑周期性調控風險作用也越發受到關注。

　　所以，富力在2017年監管層收緊融資渠道之前，買下萬達74家酒店，時機選擇的剛剛好。

　　而且，現在來看土地價格很難回到2016之前了，富力相當于低點買進。

　　交易公告顯示，74家酒店資產凈值不少于300億元，扣除收購成本，富力帳面上還是賺了。

　　北京富力萬麗酒店

　　要知道2018年后，萬科、平安、龍湖等公司都把股權收購、合作當作為拿地的重要手段，其主要原因之一就是地越來越貴，而好地段也越來越少。

　　富力酒店大多位于一二線城市，后續收購的74家萬達酒店，雖有部分是下沉到三四線城市，也是處于人口凈流入過高的地區。

　　這種資產質量保證了富力酒店未來的營收與利潤空間。

　　公開數據顯示，74家酒店資產總建筑面積超過300萬平方米，客房合計超過2萬間，這種規模如果富力自建需要15-20年。

　　現在，行業瞬息萬變，對于開發商來說晚一年轉型，都可能會面臨掉隊、淘汰的風險，而最快速、有效的卡位戰略就是投資、并購。

　　廣州富力麗思卡爾頓酒店

　　就像恒大進入新能源汽車領域一樣，同樣是砸錢買斷整個產業鏈，筑起行業競爭壁壘。

　　同樣，這次并購整合讓富力在酒店業彎道超車，成為了全球最大的豪華酒店業主。而且，高端酒店周邊一般都配套大型商圈，五六年后，隨著運營的日益完善，作為不動產，這些酒店物業本身的也會有很大的增值空間。

　　當然，國際投行更加看重富力盤活酒店資產后的持續增長潛力。

　　有數據顯示，到2020年，我國國內旅游人數將達到破紀錄的60億人次，不僅國內旅游市場需求爆發，入境旅游市場也增長迅速，這必將帶來住宿的剛性需求。

　　而隨著國民收入水平的增長，以及消費升級中人們對品質與品牌的追求，必將帶動高星酒店的業績。

　　這對于富力來說無疑是物業開發之后，下一個金礦。

　　目前，富力所擁有的90間運營中的酒店中五星級酒店為86家，占比96%，包括奢華品牌10家、超高端品牌32家、高端品牌43家以及超中端品牌5家，能夠滿足不同消費群體的需求。

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　　現在，每一家頭部房企都在進行多元化探索，做業務模式與商業模式的轉型，以期找到下一個萬億市場，擁有持續穩定的現金流，告別單一的地產開發模式。

　　酒店產業就是一個最好的切入點，它與房企開發業務聯系密切，是開發商們布局文旅、商業地產業務時不可或缺的標準配套。

　　而運營好的高端酒店資產包可以為投資者提供源源不斷的現金流和可觀收益。

　　2007年末，金融危機來臨時，黑石集團(Blackstone Group)就在市場極不看好時，斥資267億美元收購了希爾頓。

　　通過不斷的管理調整與運營優化，4年后，2013年12月，黑石將希爾頓上市，當時市值約為146億美元。

　　在2018年，黑石清空所持希爾頓股票時，這筆十一年前的投資讓黑石凈賺140億美元，這也是私募股權史上回報最豐厚的一筆投資。

　　截至2019年6月，根據第三方評估機構估算，富力運營的90家酒店市場估值近520億，較整體富力酒店資產賬面價值高34%。

　　無錫富力喜來登酒店

　　目前，富力部分酒店剛剛運營兩年，一般5-6年是酒店的成熟利潤釋放期，也就是說如果四年之后，富力想打包這部分資產上市，會有更高的市場估值。

　　如果不想等那么長時間，富力也可以選擇目前利潤表現好的資產打包，進行資產證券化，發行REITs(房地產信托投資基金)進行融資，還可以向銀行申請經營性貸款融資。

　　據悉，目前富力已將部分酒店資產進行資產證券化運作，其第一期酒店類REITs項目53.89億元已獲批，待發行中。另外，第二期酒店類REITs項目26億元的申報也在審核反饋狀態中。

　　未來國內公募REITs推出后，富力所持有的酒店資產將會有更大發揮空間。

　　當然，融資手段再多，也得資產質量過硬。

　　富力2019年上半年財報顯示，其酒店運營收入達33.7億元，經營凈利潤增長7%至6.3億元。

　　而在沒有和萬達交易之前，富力的酒店業務也一直保持良好的利潤增速。

　　其實，富力早在2004年就進入了酒店行業，擁有15年的高端酒店運營管理經驗。這家公司是中國最早的一批將麗思卡爾頓、萬豪、凱悅、洲際、希爾頓等國際品牌引入中國的開發商之一。

　　海南香水灣富力萬豪度假酒店

　　現在，富力仍然是這些國際大品牌在中國的最佳合作伙伴，未來兩年，富力的高端酒店數會達到100家。

　　百家豪華酒店的規模化運營，意味著富力將會積累大量運營、管理數據及經驗，這些將有助于富力采眾家所長，培養自己的管理團隊，為將來提供更精細化的運營做積累。

　　其實，首選酒店行業作為多元化戰略，平抑周期性調控風險，也是很多地產公司的戰略布局。

　　如2018年以來，世茂、保利、綠地、金茂、龍湖等頭部房企都在搶灘酒店市場。擁有近100家高端酒店資源的富力，已經在這輪多元化布局中搶占了先機。

　　當然，富力先發制人的代價就是短期內現金流承壓。但在酒店行業，這家公司卻站在了賽道的最前排，這讓其戰術上進可攻，退可守，打起仗來也能子彈充足，更有勝算。