赴港鍍金后，物管股成了“香餑餑”

　　去年至今，內(nèi)地房企掀起了一股分拆物業(yè)板塊赴港上市的潮流。

　　繼日前銀城系物管公司銀城生活服務(wù)掛牌上市后，截至目前，香港上市的物業(yè)管理公司數(shù)量已達17家。其中，有11家均是在2018年以后上市，大到“宇宙第一房企”碧桂園旗下物業(yè)公司，以741億港元市值（截至11月20日收盤，下同）冠絕港股物業(yè)公司，小到和泓服務(wù)，市值僅5.44億港元。

　　此外，還有保利物業(yè)、興業(yè)物聯(lián)、正榮物業(yè)、燁星控股、建業(yè)新生活、時時服務(wù)及華發(fā)物業(yè)等7家物業(yè)管理公司正在排隊當中。

　　上市公司也“拼爹”？

　　盡管上市房企受行業(yè)下行周期和大盤影響，近年來股價走勢并不明朗，但其分拆而來的物業(yè)股上市之后，卻普遍表現(xiàn)得可圈可點。

　　特別是2018年上市的5家物業(yè)管理公司，相較發(fā)行價漲幅均超過100%。其中，漲幅最大的為新城悅服務(wù)，上市剛滿一年，漲幅就已突破300%。

　　今年上市的6家企業(yè)中，除了奧園旗下的奧園健康和藍光旗下的藍光嘉寶服務(wù)的股價漲勢可與上述5家相媲美之外，其他4家均“姿色平平”，值得一提的是，剛剛上市一個多月的鑫苑服務(wù)，股價仍處于破發(fā)狀態(tài)。

　　同為背靠內(nèi)地房企赴港上市的物管公司，為何差距如此之大？

　　“物管股的漲跌，主要靠‘拼爹’。”長江證券一位資深分析師在接受《國際金融報》記者采訪時分析稱，物業(yè)管理企業(yè)的業(yè)績好壞，與其背靠房企的能量大小密不可分。

　　該分析師向記者表示，一方面，物管行業(yè)在國內(nèi)很多房企看來，尚屬藍海領(lǐng)域，除綠城服務(wù)等少數(shù)企業(yè)，大都是近年來才發(fā)展起來，這注定其增長方式主要依靠收并購一些資質(zhì)較好的小型物業(yè)公司，因此，沒有過硬的實力作為后盾，就很難在競爭中取勝；另一方面，國內(nèi)一二線城市剛剛從增量市場過渡到存量市場，大量新開發(fā)樓盤都是物業(yè)管理企業(yè)的業(yè)績增長來源，而在爭奪這一部分市場時，背靠大型開發(fā)商的物管公司，無疑具有天然優(yōu)勢。

　　一名上市物管公司的高管亦向《國際金融報》記者透露，盡管現(xiàn)在的物業(yè)公司競爭項目大都需要通過公開競標獲取，但出于品牌運營等考量，在競標自身開發(fā)的項目時，企業(yè)往往更愿意下“血本”，其他物業(yè)公司很難與其爭鋒。且在實際管理中，除了一般的管理費收入，物業(yè)公司現(xiàn)在還可以提供很多增值服務(wù)或者對流量收費，如快遞服務(wù)、廣告收費等，也使其“滾雪球”的速度會越來越快。

　　《國際金融報》記者查閱上市公司財報發(fā)現(xiàn)，這些背靠房企的物業(yè)管理公司，其在管面積中自有項目占比大都超過50%。

　　例如，碧桂園服務(wù)2018年的在管面積高達5.05億平方米，其中就有80.1%來自碧桂園自有項目。碧桂園去年全年的權(quán)益銷售金額更是超過5000億元，權(quán)益銷售面積也超過5000萬平方米，僅依靠自有項目，碧桂園服務(wù)的業(yè)績也有強有力的保證。

　　即便占比相對較低的雅生活服務(wù)和永生生活服務(wù)，其自有項目也均占到30%以上，而其背后的雅居樂、綠地、旭輝等房企年銷售額均達到千億以上，相比之下，諸如和泓、鑫苑、銀城等房企，仍舊徘徊在百強左右。

　　此外，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進向《國際金融報》記者指出，部分新上市的物管股增長緩慢與資本市場大環(huán)境密切相關(guān)。雖然物業(yè)板塊比較火熱，但投資者依然比較謹慎，其股價漲勢如何還需要看企業(yè)上市之后的業(yè)績表現(xiàn)而定，暫時遇冷并不代表什么。如碧桂園服務(wù)、新城悅服務(wù)等企業(yè)，也是在上市半年之后因業(yè)績表現(xiàn)比較突出，股價才開始迅速增長的。

　　物管股成“香餑餑”

　　《國際金融報》記者注意到，在港上市的內(nèi)地房企PE（市盈率）一般都在5倍左右，不超過10倍；但這些物業(yè)股，PE動輒達到30-50倍，可見頗受資本市場追捧。

　　其中，碧桂園服務(wù)的PE最高，達到51.4倍，緊隨其后的是剛上市4個月，股價表現(xiàn)平平的和泓服務(wù)，PE為44.3倍。即便最低的銀城生活服務(wù)，PE也達到了18.8倍，遠高于同為港股上市的內(nèi)地房企。

　　嚴躍進表示，PE是指股票價格與每股盈利的比率，一般而言高于20就說明股價被高估，而港股物管公司的PE高達30-50倍，反映出市場對于物業(yè)板塊的高期待，例如醫(yī)藥行業(yè)因為擁有更為穩(wěn)定增長的盈利預(yù)期，整個行業(yè)的市盈率估值都會比金融、地產(chǎn)等行業(yè)高，而高科技類的企業(yè)則更甚。

　　數(shù)據(jù)顯示，和泓服務(wù)2016年-2018年營業(yè)收入分別為1.69億元、1.96億元、2.24億元，平均增速15%；2019年上半年實現(xiàn)營收1.21億元，同比增長21.9%。雖然這一數(shù)據(jù)在行業(yè)中表現(xiàn)得并不出彩，其PE卻達到49.3倍。相比之下，與其PE差不多的碧桂園服務(wù)2019年上半年營收為35.18億元，增速達到74.3%。

　　上述上市物管公司高管向記者表示，港股對于企業(yè)的估值從來都是超前的，看好的是行業(yè)未來的發(fā)展空間。例如房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，雖然前幾年房企增速普遍很高，但純以開發(fā)為主的企業(yè)PE均不高，被認為股價低估，即便像碧桂園、融創(chuàng)這類龍頭企業(yè)，也僅有5-7倍左右，這也是港股房企總想著回A的重要原因。而類似物管板塊，雖然目前普遍規(guī)模不大，但因為背靠整個中國的存量市場，未來潛力不可限量，因此即便是規(guī)模最小的和泓服務(wù)，PE也將近達到50倍。

　　“同樣是賺1億元凈利潤，反應(yīng)在市值上開發(fā)型企業(yè)僅有不到10億元，而物管企業(yè)卻可以達到50億元，房企自然愿意投入更多的資金到物業(yè)管理板塊。”該高管繼續(xù)稱，這也是近兩年物管上市公司越來越多的原因，而且將會有越來越多的房企加入其中，目前僅排隊上市的物管公司就有7家之多。

　　嚴躍進認為，港股普遍高估物管上市公司，說明投資者普遍認為物業(yè)板塊未來的收益會有高速增長，這與國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀有關(guān)。一方面，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)經(jīng)過前幾年的迅猛發(fā)展，導致眾多一二線城市進入存量市場，對于物業(yè)管理而言，整個市場是數(shù)以萬億計的；另一方面，自去年受行業(yè)政策影響以來，許多大房企開始有意識地將資金向物業(yè)管理等方面傾斜，物管企業(yè)兼并越來越多，物管行業(yè)成為這些房企的新戰(zhàn)場，這也是物管股被資本市場看好的重要原因。

　　“不過，市盈率越高，同樣代表這只股票的投資風險越大，一旦企業(yè)后續(xù)經(jīng)營情況發(fā)生意外，或者達不到市場預(yù)期的增速，反應(yīng)在股價上就是利空。”嚴躍進提醒道。