李宇嘉：深圳“最豪”土拍遇冷的背后

　　作者 李宇嘉(廣東省住房政策研究中心首席研究員)

　　11月22日，深圳6塊住宅用地集中出讓，可謂今年規模最大的土拍，但最終卻以冷淡的結局收場，出乎了業內很多人士的預料。6宗地無一宗觸及地價上限、無一宗轉入競配人才住房階段。其中，有2宗以底價成交、有1宗意外流拍，有3宗以21%-25%的低溢價率成交。為何出現這種現象？因為“雙限雙競”？有一定道理，但也不完全是。根本上，樓市被賦予太大期望，但它遠沒有那么強大。

　　今年“最豪”土拍遇冷

　　此次，深圳推出的6宗住宅用地，總建面77.6萬平方米，掛牌起始價132億元，最高限制價191億元。對此次土拍，媒體普遍冠以“最豪”土拍，這是因為，相比“6.24”那次土拍，此次土拍總建面足足多了近10萬平米，近80萬平米的總建面，相當于深圳一年新房成交規模的近1/3。此次5宗地成交總價為127.51億元，而面積相差不多的“6.24”土拍，成交總價達224億元，幾乎相當于此次成交總價的2倍。從最終配建的人才住房看，“6.24”那次土拍，競配人才住房面積13.7萬平米，占到總建面的23%，而此次競配面積只有9.57萬平米，僅占總建筑面積的12.3%。

　　無論是參與競拍的開發商數量，還是競拍的時間、輪數，以及最后成交價格，兩次土拍都出現很大反差。“6.24”那次土拍中，龍華地塊超過100輪舉牌、耗時1個小時，樓面價(扣除人才房)達6.7萬元/平方米，創造龍華新的單價地王，而此次競拍地塊可售樓面價僅為4.64萬元/平米。

　　“單限雙競”到“雙限雙競”

　　土拍降溫，媒體普遍將原因歸結于“雙限雙競”新規抬高了門檻，降低了開發商的利潤預期，導致競拍熱情冷淡。確實，相比“6.24”那次“單限雙競”的土拍，此次土拍最大的變化，就是“雙限雙競”(增加了限制普通商品住房價格)。此次競拍的5宗地(除大鵬人才房地塊)都啟動“90/70”政策，即扣除人才房后的可售部分，70%要建設90平米以下的普通住房，并限定價格。從“單限雙競”到“雙限雙競”，最大變化在于，開發商利潤被進一步擠壓。本來，“限地價、競地價”模式，就已壓縮了開發商的利潤。目前，“限地價、競地價”出讓模式在各大城市很普遍了。近年來，隨著對人才房的重視，土地出讓還植入了“競配建”，土地出讓轉為“單限雙競”。

　　其實，這也沒關系，因為“競配建”模式下，出讓底價會降低。另外，要配建并無償移交，自然還會降低對可售部分限價的幅度。開發商把可售部分的產品打造好，做好溢價，盈利依然可觀。但此次，深圳的“雙限雙競”，可售部分的70%也被限價，貼著二手房價格走。也就是說，“雙限雙競”出讓模式下，開發商能夠獲利的，就是那30%可自由定價的商品房部分。

　　深圳購買力沒那么任性

　　有人說，只要把這30%的打造成精品，無限做高溢價，也是有錢賺的。遺憾的是，種種跡象顯示，深圳的高端購買力，可能并沒那么任性。首先，金融“去杠桿”、互聯網紅利減退等，對深圳影響較大。其負面影響在三季度已有所顯現。對深圳的外貿和支柱產業，都形成了沖擊，直接影響到高端購買力。突出的表現，就是部分外向型企業、加工制造業搬遷，工業區和寫字樓出現空置。第一太平戴維斯的數據顯示，深圳甲級寫字樓空置率由2018年第四季度的18.1%升至2019年三季度的22.4%，前海寫字樓空置率達50%。這說明，作為寫字樓的幾大用戶，比如地產、金融、互聯網、個體創業等，盈利能力確實不像以前那么可觀了。也就是，高端人群少了，高端人群收入少了。

　　樓市不是萬能藥

　　深圳此次提出的“雙限雙競”，是全國首創。一方面，深圳要率先實施房地產調控長效機制，特別是基于“地價-房價”聯動，從源頭上探索穩房價的機制。毫無疑問，此次深圳做到了這一點。可售部分的30%才是開發商自由定價的純市場商品住房。照此判斷，深圳房價是可控的。另一方面，房地產一半是金融，一半是實體。過去，金融屬性太突出，現在要糾偏，回歸實體，深圳在這方面領先了一大步。建設先行示范區，深圳花錢的地方太多，對地產輸血實體的訴求很強。讓30%的部分，給“穩房價”、人才房、公共配套作出貢獻，這不就是地產回歸實體經濟嗎？

　　想法是好的，但步子不能太大了。顯然，政府太高估了地產商的實力、高估了深圳的購買力。高端需求確實還有，但要靠打雞血刺激。在深圳沒項目，難稱得上龍頭開發商，但是開發商的生存環境也在惡化，資金面很緊，成本很高。地產回歸實體經濟，這是好事情，房地產“軟著陸”，就是向實體靠攏。但是，地產是一個行業，不是萬能藥、萬金油。既要挽救下滑的GDP，又要建設人才房，還要配套公共設施。與此同時，也要保持房價穩定，保證地方政府充足的土地出讓收入，“既要、也要、又要、還要，都要……”，地產能承擔得了這么多嗎？(摘編自“李宇嘉地產筆記”微信公眾號)