上半年14家房企銷售額上漲7.8%

截至7月4日，14家在港及內地上市的房地產企業公布了前6個月的銷售情況。這些企業共計實現銷售收入1.13萬億元，同比上漲7.8%，在2018年銷售高基數的背景下實現銷售額增長。不過，整體增速較2018年同期下降明顯，且企業之間分化加劇。有信托公司人士對中國證券報記者表示，部分前期較為激進的信托公司受到銀監“窗口指導”，要求不同程度地控制地產信托業務規模。下半年房企銷售增長和融資壓力或增加。

銷售分化加劇

從目前情況看，在第一梯隊“碧萬恒”三家企業中，除碧桂園外，萬科和中國恒大都已經公告了前6個月銷售數據。

整體來看，增速均較去年明顯放緩。其中，萬科6月份實現合同銷售面積489.3萬平方米，合同銷售金額663.9億元，同比分別增長8.7%和1%；前6個月實現合同銷售面積2150.1萬平方米，合同銷售金額3340億元，同比分別增長5.6%和9.6%。中國恒大6月份的合約銷售金額約為502.6億元，較去年同期增長約0.4%；6月份的合約銷售面積約為464.9萬平方米，合約銷售均價為每平方米10811元。中國恒大前6個月實現銷售金額2818億元，同比下降7.4%。

中小房企呈現增速各異態勢。旭輝控股、禹州地產、合生創展和佳源國際前6個月銷售額增速居前。其中，合生創展前6個月實現銷售額103.69億元，同比增長66.3%。旭輝控股、禹洲地產和佳源國際上半年銷售額同比增速分別為34%、32.47%和19%。

中原地產首席分析師張大偉對中國證券報記者表示，對比過去的數據，2019年前6個月房企銷售業績繼續分化。2018年同期，很多房企銷售額同比上漲超過50%，而2019年上半年大部分企業以平穩為主，有的企業漲幅明顯放緩。整體看，第二季度部分城市樓市活躍度相比一季度有所降溫。房企通常在6月份增加供應，以沖刺半年報業績，預計7-8月淡季房企的銷售壓力將加大。從2019年以來的數據看，隨著龍頭房企銷售的降溫，中型房企競爭的局面將逐漸出現。

土地市場升溫

銷售增速放緩，但房企6月份“補貨”熱情仍然高漲，且拿地重點地區不約而同回歸到一二線城市。中原地產研究中心統計數據顯示，6月份土地市場繼續高位運行，一二線熱點城市賣地收入合計達3609億元，同比上漲達52%，環比上漲幅度達14%。

6月，13個一二線城市單月賣地金額超過百億元。這也是最近一年的高點。從具體城市看，杭州單月賣地309億元，位居全國第一，南京、深圳、寧波和北京四個城市單月賣地收入均超過200億元。

張大偉表示，6月一二線城市土地市場熱度再起原因比較多。相比2018年過于嚴格的土地限制，最近幾個月來，多地土地市場約束條件相對減少，一些城市的土地限價、土地保證金、土地配套保障房等方面都有所調整。在這種情況下，疊加部分城市的限價政策微調，使得開發商拿地積極性提高。從房企角度來看，房企需要補充土地儲備。今年以來，整體資金面有所緩解，部分企業拿地積極性明顯提高。有的企業戰略布局增量加大，還有一些新上市的房企增加土地儲備。從市場情況看，第二梯隊房企搶地最為堅決。

房企人士指出，最近三四線城市樓市依然相對低迷。在這種情況下，房地產企業把更多資金投入到一二線城市。這是一二線城市土地市場升溫的主要原因。同時，不少城市增加土地出讓。不過，一旦土地市場過熱，調控政策可能出臺。

融資環境或收緊

今年以來，房企拿地積極性大增，融資環境較2018年明顯改善是另一大原因，融資成本有所降低。在此背景下，未來融資環境是否會收緊備受關注。同策研究院監測的40家典型上市房企月度完成融資情況顯示，經歷了5月融資規模大跳水后，40家典型房企6月份完成融資規模觸底反彈，共計完成融資金額折合人民幣611.60億元，環比上漲66.2%。

同策研究院數據顯示，從融資方式來看，以公司債、信托貸款、開發貸為主的債權融資工具仍是房企的主要融資途徑。其中，6月40家典型房企通過公司債共計融資176.55億元，環比上漲84.21%。整體看，債務融資成本略有上漲。此外，今年以來，房企融資呈現出股權尤其是項目股權轉讓融資案例大幅增加的情況。以泰禾集團為例，連續三月不斷出讓項目公司股份。分析人士指出，在樓市仍處于嚴格調控的背景下，部分現金流存壓力的企業或通過轉賣項目減輕壓力。

瑞銀證券房地產行業分析師諶戈認為，目前房企融資環境并未發生明顯變化，但不排除部分拿地較為激進的企業受到“窗口指導”。整體來看，市場不必對此過分擔心。

諶戈表示，根據與數家上市房企的溝通情況，多數房企反映近期融資環境和政策未發生明顯變化，且部分房企近期剛剛成功發行了債券、ABS等產品。針對拿到“地王”的公司，機構在融資時的要求往往有所提高。這一直是行業慣例，并非近期才出現。但有的公司認為，近期融資環境較稍早前確實有所收緊，這或有助于土地市場降溫，從而降低拿地成本，房企增厚利潤率。