2020年房價(jià)會跌嗎？小房企面臨被兼并或走向破產(chǎn)邊緣
圖片來源 / 圖蟲創(chuàng)意
2020年，樓市會怎么走？
今年前10月，全國商品房銷售額達(dá)到12.44萬億，保持7.3%的同比增長速度，距離去年全年15萬億的水平相差不遠(yuǎn)。同期，全國商品房累計(jì)銷售面積首次超過去年。考慮到年末是房企沖擊年度業(yè)績的關(guān)鍵時(shí)段，今年的房地產(chǎn)銷售規(guī)模極有可能再創(chuàng)新高。
2016年到2018年，全國商品房銷售面積和銷售額已連續(xù)三年刷新歷史紀(jì)錄。
近期，各券商、機(jī)構(gòu)紛紛發(fā)布2020年房地產(chǎn)行業(yè)策略報(bào)告，分析“歷史大頂”過后的市場走勢。其中，銷售下行、投資降溫、房價(jià)趨穩(wěn)成為機(jī)構(gòu)的主要判斷。
此外，隨著調(diào)控的常態(tài)化，樓市有可能進(jìn)入一個(gè)較長的下行周期，在此期間，行業(yè)內(nèi)部變化暗流涌動，板塊輪動、行業(yè)洗牌，都將繼續(xù)發(fā)生。而存量市場的崛起，也將是未來數(shù)年的主旋律。
機(jī)構(gòu)：調(diào)控政策無松動可能
房價(jià)不會大漲大落
今年的全國性房地產(chǎn)調(diào)控政策，主要集中在二、三季度出臺。從5月開始，監(jiān)管層先后做出多項(xiàng)政策表態(tài)，對房地產(chǎn)融資政策進(jìn)行監(jiān)管。受此影響，信托、私募等融資渠道被大大限制，銀行開發(fā)貸的審核流程也趨于嚴(yán)格。7月30日召開的中共中央政治局會議，再度強(qiáng)調(diào)房住不炒，并首次提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”。
調(diào)控政策沒有松動的可能
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四季度以來，部分城市變相松綁樓市調(diào)控。雖然監(jiān)管層未對樓市政策做出表態(tài)，但機(jī)構(gòu)普遍認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控政策沒有松動的可能。
太平洋證券指出，決策層本輪地產(chǎn)調(diào)控的決心異常堅(jiān)決，即使在有穩(wěn)增長壓力的情況下，也不打算大幅放松地產(chǎn)政策。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，當(dāng)前的政策環(huán)境非常像2012年，很多城市出臺了針對房地產(chǎn)政策的微調(diào)，但一旦放松幅度過大，則將立即被叫停。“對于地產(chǎn)堅(jiān)決的調(diào)控態(tài)度或?qū)⒃谝欢屋^長的時(shí)間內(nèi)維持下去，特別是房企融資政策松動的可能性較小。”
東吳證券也表示，“展望2020年，不必過分寄希望于調(diào)控上整體性的寬松；當(dāng)前房地產(chǎn)市場量價(jià)緩降、預(yù)期穩(wěn)定的格局來之不易。未來房地產(chǎn)行業(yè)政策將趨于穩(wěn)定，政策會視市場情況進(jìn)行逆周期微調(diào)，而‘房住不炒’仍然是硬約束。”
在政策預(yù)期穩(wěn)定的情況下，未來市場也將緩慢進(jìn)入下行期。多數(shù)機(jī)構(gòu)認(rèn)為，明年的房地產(chǎn)成交面積會出現(xiàn)回落。
但各機(jī)構(gòu)對于樓市降溫幅度的預(yù)測不甚一致。
光大證券最為悲觀，認(rèn)為明年全國商品房銷售面積將有8.5%的降幅。
最樂觀的華創(chuàng)證券則認(rèn)為，明年的銷售面積將與今年持平，即維持在17萬平方米到18萬平方米之間。
房價(jià)不會大漲大落
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價(jià)格方面，由于很多城市的政府部門對房價(jià)降幅有所限制，因此各機(jī)構(gòu)普遍認(rèn)為，未來的房價(jià)走勢將趨于穩(wěn)定，既不會出現(xiàn)大漲，也不會過快下降。
太平洋證券指出，從成交量上來看，2019年或?qū)⑹切路渴袌龅摹皻v史大頂”，后面幾年量跌價(jià)穩(wěn)將是大勢所趨。該機(jī)構(gòu)指出，過去三四年新房成交連年超預(yù)期，除了棚改貨幣化的催化劑作用外，成交主力其實(shí)是透支的未來的城鎮(zhèn)化需求。未來新房需求將向每年11億-12億平方米左右的中樞水平緩慢回歸。
此外，由于融資渠道受到限制，未來房企在投資中也將趨于謹(jǐn)慎。機(jī)構(gòu)普遍認(rèn)為，明年全國房地產(chǎn)投資增速將從兩位數(shù)回落到個(gè)位數(shù)，如果政策嚴(yán)厲，該增速可能降至5%以下。
房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部洗牌加劇
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在市場總體走向下行的同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)部變化仍然暗流涌動。
多數(shù)機(jī)構(gòu)認(rèn)為，棚改的紅利仍將對三四線樓市起到兜底作用，并保證整體市場不會有太大的降幅。但從板塊輪動的觀點(diǎn)來看，一二線城市將重新成為未來的市場熱點(diǎn)。其中，由于一線城市調(diào)控政策相對嚴(yán)厲，二線城市市場值得期待。
光大證券預(yù)測，從銷售面積上看，明年一線城市將持平，二線城市增長10%，三四線城市下降16%；從銷售金額來看，一線城市和二線城市分別增長10%和13%，三線城市下降16%。
小房企面臨被兼并或走向破產(chǎn)邊緣
同時(shí)，隨著調(diào)控的持續(xù)，大型房企在融資、拿地等方面的優(yōu)勢越來越明顯，這將使得行業(yè)洗牌進(jìn)一步加劇。
上海易居研究院指出，隨著對房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防控的進(jìn)一步強(qiáng)化，部分地方政府在拿地時(shí)要求有一定規(guī)模的開發(fā)商進(jìn)行開發(fā)，且土地競拍要繳納數(shù)額不菲的保證金，這對小房企的經(jīng)營能力以及決策能力提出了更高的要求。由于房企的容錯(cuò)率更低，進(jìn)一步的擠壓了小房企的生存空間，一些實(shí)力不濟(jì)的小房企最終將會被兼并或走向破產(chǎn)的邊緣。
近幾年，房地產(chǎn)業(yè)的集中度一直在加速提升。
根據(jù)華創(chuàng)證券的報(bào)告，2019年1-10月，50強(qiáng)房企銷售金額達(dá)到7.5萬億元，占全國商品房銷售金額的比重已經(jīng)超過60%，而在2011年，這一比例還不到20%。在此期間，30強(qiáng)房企銷售額占比從15%上升到50%；10強(qiáng)房企銷售額占比從10%上升到30%。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，在市場下行期，房地產(chǎn)業(yè)的分化還將繼續(xù)。目前來看，頭部房企的綜合優(yōu)勢十分明顯，位置也較為穩(wěn)固。規(guī)模在500億到2000億之間的中型房企已經(jīng)出現(xiàn)分化，部分企業(yè)在加速趕超，但也有部分房企后勁不足，可能掉隊(duì)。
太平洋證券總結(jié)道，行業(yè)集中度提升將從“春秋”階段演進(jìn)至“戰(zhàn)國”階段。大型房企的兼并對象將從微型房企(只有幾個(gè)項(xiàng)目的房企)，轉(zhuǎn)變成資金鏈緊張的百強(qiáng)房企。
存量市場崛起值得關(guān)注
此外，存量市場的崛起也值得關(guān)注。
華創(chuàng)證券表示，從業(yè)態(tài)方面看，物業(yè)管理、商業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)都有著廣闊的成長空間，并有望成為房企傳統(tǒng)業(yè)務(wù)之外的新增長點(diǎn)。該機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，2030年物管行業(yè)的規(guī)模將達(dá)2萬億元，較目前有望翻番。
華泰證券也持同樣的看法，認(rèn)為物管和商業(yè)地產(chǎn)均存在萬億級別的市場空間。
另一方面，目前在全國近30個(gè)城市的二手房交易規(guī)模已經(jīng)超過新房，且數(shù)量可能繼續(xù)增加。多數(shù)機(jī)構(gòu)認(rèn)為，很多城市都將出現(xiàn)“二手房擠壓新房”的現(xiàn)象，這將催生一批大型房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的崛起。對于開發(fā)商來說，從中長期來看，應(yīng)注意熱點(diǎn)城市市場空間縮小的現(xiàn)象。
高增長時(shí)代過去了
房企紛紛啟動戰(zhàn)略調(diào)整
圖片來源 / 21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道（jjbd21）
過去三年多來，我國房地產(chǎn)市場實(shí)現(xiàn)了快速增長，很多房企也實(shí)現(xiàn)了規(guī)模的突破。如今市場進(jìn)入高點(diǎn)后的調(diào)整期，一些房企開始對戰(zhàn)略方向和管理架構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，從而適應(yīng)新的規(guī)模增長需求。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道從知情人士處獲悉，陽光城正在醞釀一輪管理架構(gòu)的整合，擬根據(jù)區(qū)域公司業(yè)績，在管理上做出一輪優(yōu)化。融信、中梁等規(guī)模超千億的房企，以及正向千億邁進(jìn)的禹州，近期也展開了一輪區(qū)域戰(zhàn)略調(diào)整。
這輪調(diào)整的目的，除了滿足規(guī)模增長的需求外，還有現(xiàn)實(shí)因素倒逼的結(jié)果，如融資成本居高不下，銷售成本高企，利潤空間壓縮等等。
在這背后，還有一個(gè)更為殘酷的現(xiàn)實(shí)。
“未來房地產(chǎn)市場總量會收縮，高增長階段已經(jīng)過去了。”12月5日，陽光城執(zhí)行董事長兼總裁朱榮斌接受記者采訪時(shí)坦言，對于習(xí)慣了高增長的房企而言，明年將面臨重大考驗(yàn)。
高增長難以為繼
今年前11月，陽光城實(shí)現(xiàn)合約銷售1819億元，提前完成全年的銷售目標(biāo)。過去幾年，陽光城實(shí)現(xiàn)規(guī)模的快速增長，從2014年的不足300億到如今接近2000億。
朱榮斌表示，對于以高增長為亮點(diǎn)的企業(yè)而言，明年的市場環(huán)境考驗(yàn)巨大。對于陽光城而言，“如果不再高增長的話，以后的路該怎么走？”
他表示，公司的財(cái)務(wù)安全是最重要的。
“繼續(xù)定一個(gè)高增長的目標(biāo)，會否給公司帶來負(fù)面影響，這是首要考慮的問題”。
朱榮斌認(rèn)為，負(fù)債高、盈利低是千億規(guī)模以上房企的通病。在未來的市場環(huán)境下，陽光城的調(diào)整方向是，將速度放慢，逐步減少有息負(fù)債，拓寬融資渠道，即便利潤上調(diào)有難度也要先放緩增速。
近期，千億規(guī)模的融信與中梁也做出了架構(gòu)調(diào)整。融信將四大事業(yè)部及西南區(qū)域公司，裂變?yōu)槭畟�(gè)區(qū)域，分別是福建區(qū)域集團(tuán)、廣東區(qū)域公司、滬蘇區(qū)域公司、江蘇區(qū)域公司、山東區(qū)域公司、浙江區(qū)域集團(tuán)、河南區(qū)域公司、天津區(qū)域公司、山西區(qū)域公司、西南區(qū)域公司。
“把‘五’切成‘十’，每一個(gè)‘十’都設(shè)置區(qū)域總裁，比如部分比較成熟的事業(yè)部改稱‘區(qū)域集團(tuán)’，這樣更利于有效管理。”融信內(nèi)部知情人士對記者分析道，長三角區(qū)域分成浙江、江蘇與滬蘇公司，更強(qiáng)調(diào)區(qū)域直管、提升管控時(shí)效。
與融信不同，中梁則把此前的12個(gè)區(qū)域集團(tuán)進(jìn)行收縮合并，最終成立了南方大區(qū)、北方大區(qū)、西部大區(qū)、山東大區(qū)、江蘇大區(qū)、浙江大區(qū)六大區(qū)域。目的同樣是在管理上進(jìn)行強(qiáng)化。
禹洲在長三角地區(qū)的整合更傾向于業(yè)績導(dǎo)向。禹洲蘇州公司是首個(gè)破百億的區(qū)域公司，目前和南京、揚(yáng)州組成江蘇區(qū)域公司；浙江、上海和安徽組成東部區(qū)域公司。
管理日趨精細(xì)化
除了架構(gòu)調(diào)整外，房企對成本、銷售等的管理也趨于精細(xì)化。
今年前三季度，行業(yè)整體利潤率出現(xiàn)下滑現(xiàn)象。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，通過精細(xì)化管理，可以壓縮成本，進(jìn)一步贏得利潤空間。
朱榮斌認(rèn)為，過去多買地的模式已經(jīng)行不通了，土地儲備過多成本也隨之增加，要等庫存消化得差不多了才補(bǔ)充相應(yīng)貨值的土地。“應(yīng)該由市場倒推土儲，現(xiàn)在的土儲滿足兩年的開發(fā)規(guī)模就夠了，這兩年賣多少貨值就補(bǔ)充多少土地。”
另據(jù)了解，有不少房企在日常開銷中進(jìn)行壓縮成本。比如，提倡坐高鐵（不坐飛機(jī)）出差等。在營銷方面，還有房企試圖強(qiáng)化渠道管理。
近期，房地產(chǎn)界對渠道費(fèi)的討論甚囂塵上。由于部分項(xiàng)目的渠道費(fèi)高企，房企的銷售利潤被大大壓縮。
有房企人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道指出，地產(chǎn)領(lǐng)域在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代開了一次倒車：互聯(lián)網(wǎng)的作用應(yīng)該是去中介化，而房地產(chǎn)卻是渠道興旺。原因在于，房企不重視自己的產(chǎn)品力、營銷力，過度依賴渠道實(shí)現(xiàn)銷售規(guī)模。
因此，前述房企人士認(rèn)為，與其采用高額的渠道費(fèi)用搶客，不如直接降價(jià)，“如果樓市調(diào)控的力度不放松，直接降價(jià)可能是成本最低的一種策略。”
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- 編輯：李娜
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