限制房企利潤率，也要防過度干預

試圖將房價根據(jù)成本+利潤核算出來，為的是“房住不炒”，初衷值得肯定。但更好的辦法，或許還是尊重市場在資源配置中起的決定性作用。

隨著國內(nèi)經(jīng)濟在各種內(nèi)外部不確定因素下趨向放緩，市場再次將焦點放在了樓市調(diào)控是否會適度放松。12月11日，長沙發(fā)改委下發(fā)《關(guān)于明確我市成本法監(jiān)制商品住房價格構(gòu)成有關(guān)事項的通知》，明確“房住不炒”的底線不會改變。通知提出，長沙市成本法監(jiān)制商品房價格由“成本+稅金+利潤”三部分組成，其中商品住房開發(fā)經(jīng)營企業(yè)計提的平均利潤為6%-8%。

這一通知隨即引發(fā)關(guān)于“限利”的爭議。對此，長沙市發(fā)改委相關(guān)人士在接受“財聯(lián)社”采訪時回應(yīng)：通知所針對的住房是“成本法監(jiān)制商品住房”，并非全部在售住房。新發(fā)的通知是針對2017年關(guān)于“限價商品住房價格管理”的相關(guān)文件到期后的延續(xù)，主要內(nèi)容沒有變化，也不涉及長沙樓市政策的改變。

但值得注意的是，通知原文中使用的均是“商品住房”，而非2017年政策所指的“限價商品住房”。另外，據(jù)《每日新聞》報道，12日上午通知已經(jīng)從官網(wǎng)上撤下，當記者詢問原因時，長沙發(fā)改委相關(guān)人士表示“接領(lǐng)導通知后撤的”。

通知發(fā)布又緊急撤下，讓長沙的房產(chǎn)調(diào)控政策更加難以判斷。長沙作為全國房價調(diào)控最嚴格的城市之一，這些年在穩(wěn)定房價方面用功頗多。

客觀說，長沙發(fā)改委這項通知的出發(fā)點是好的，延續(xù)了“房住不炒”的政策基調(diào)，給予了市場一個明確的信號，即別指望政府放松當前的樓市調(diào)控政策。

但成本法監(jiān)制這一調(diào)控舉措可能并非一個可行及可操作的方式。而“確定成本和利潤比率”的樓市調(diào)控方式，在實踐執(zhí)行中可能存在許多難以把握和厘清的邊界。

首先，商品房價格是多少，不只是成本決定的。一個城市的房價，是市場進行充分自利博弈的動態(tài)試錯結(jié)果。同樣，商品住房的建維成本其實也遵循類似的市場邏輯，時勢不同，市場定價也不一樣，沒有一個客觀標準。

而“成本+利潤”的調(diào)控模式，本質(zhì)上是把成本和利潤看成一個客觀確定性的價格標準。但實際上客觀厘定商品住房的各項成本，是一個非常困難的事情，政府不可能動態(tài)掌握所有的市場信息，準確為房地產(chǎn)商確定一個不會產(chǎn)生市場扭曲交易和資源錯配的成本出來。即便有關(guān)部門為保持成本厘定的市場有效性，而尋求動態(tài)掌握所有的市場訊息，那么這個模擬市場試錯定價的成本將高不可攀。

但這不僅進一步削弱了市場的決定性作用，而且容易出現(xiàn)價格雙軌制問題和高額的行政監(jiān)制成本。同時，在有關(guān)部門無法有效控制成本的情況下，成本與利潤的邊界就變得非常模糊，即開發(fā)商可以尋找各種手段把利潤包裝成成本，將調(diào)控政策轉(zhuǎn)化成“數(shù)字游戲”。

所以說，長沙市堅決穩(wěn)房價、發(fā)展實體經(jīng)濟的思路值得肯定，對房地產(chǎn)企業(yè)的成本和利潤等進行一定程度的指導也無可厚非，但如果將原本對“限價房”的利潤限制擴展到所有商品住房，就必須警惕過分干預市場可能帶來的扭曲。

這也從一個側(cè)面警示，各級政府出臺任何相關(guān)政策時，需要對照十八大、十九大精神，研判其是否堅持讓市場在資源配置中起決定性作用，其行為是否為更好地發(fā)揮政府的作用，其行為是否遵循法無授權(quán)不可為。

劉曉忠（財經(jīng)專欄作者）