格局決定未來 拿地將成為房企主要的核心競爭力

　　從當前宏觀經濟環境來看，美國近期公布的經濟數據陸續釋放了經濟下行壓力頗大的信號，未來啟動降息可以說是板上釘釘，其余經濟體的經濟增長也不容樂觀。從歷史經驗來看，全球似乎都有動力走入新一輪的“放水周期”。我國房地產行業與其他行業一樣，都面臨著經濟下行的挑戰，但同時流動性會有所放松，這對房地產行業來說是不幸中的萬幸。

　　除了流動性邊際寬松的利好因素，當前環境下仍有許多因素會給房地產市場帶來嚴峻的挑戰。首先，防風險的背景下房住不炒、穩定預期是行業的總基調，因此期待房價的新一輪暴漲是不可能的。其次，當前居民的購買能力也并沒有支持新一輪房價上漲的基礎，例如深圳今年推出的幾個均價在十萬元以上的樓盤都出現了去化很慢的情況。最后，反觀土地這一端，國家的貨幣依然以土地為錨，依賴土地信用支持政府財政仍然無法避免，這也導致了土地價格下跌無望，地價有很大可能會維持微漲。

　　面對房價有上限、地價有下限的擠壓以及企業融資利率的高企，房企利潤率的空間就更為逼仄，甚至可能在未來兩三年內面臨雪崩的危機。所以未來一段時間對房地產公司來說，拿地將會成為企業主要的核心競爭力。

　　現在很多房企都有共識，要往人口、經濟基礎比較好的城市布局發展，這一類城市土地市場相對公開透明，競爭非常激烈，地價必然不會便宜，土地獲取難度也較大。因此企業需要建立自己的拿地抓手，才能夠在市場上挖掘到具備價格優勢的地塊，才能夠支撐起企業的利潤和發展空間。

　　我們在二級市場上也能看到資金的反應，以商業優勢為拿地抓手的龍湖、新城，以并購拿地見長的融創，擁有大灣區舊改資源的奧園、華發等房企，都明顯受到了資本市場的追捧。碧桂園之前已經完成了對一二三四線城市的全滲透，未來在這個基礎上慢慢夯實，將有較大發展空間。

　　（作者系奧陸資本總裁）