利率匯率雙重壓力 房企美元債提前贖回升溫

　　雖然單看到期償還壓力，今明兩年壓力相對較小，但房地產債中不少含有回售條款，即投資者可在回售日選擇將債券按照一定價格回售給發行人。

　　美元升值打破了此前房企融資的戰略部署，隨著美元兌人民幣破7，為了降低融資成本，不少房企不得不考慮提前還債，以減輕自己的壓力。

　　多家房企提前還債減負

　　8月12日，中駿集團控股有限公司發布公告稱，完成贖回2020年到期的3.5億美元10%優先票據及除牌。

　　佳兆業集團控股有限公司8月11日宣布，就其尚未到期3億美元票面利率12%的2019年12月到期優先票據，該公司已收到參與收購票據本金總額1.613億美元的指示，占整體未到期2019年票據本金總額的53.77%。

　　佳兆業表示，本次交易有助于佳兆業減少債務，改善債務結構并降低未來利息支出，同時也顯示出公司積極管理債務的堅定決心。據悉，繼今年6月佳兆業集團回購2.5億美元票面利率7.25%，于2020年6月到期的優先票據后，此次為佳兆業集團今年第二次回購美元債。

　　8月5日，旭輝控股（集團）有限公司發布公告稱，公司已提前贖回并注銷2.5億美元將于2020年到期的7.75%優先票據，支付的贖回價總額為2.58億美元。公告披露，于完成贖回后，該等票據將被注銷及自聯交所除名。公司已向聯交所申請撤回該等票據的上市。據悉此為旭輝繼今年6月主動贖回1.5億美元優先票據以來，再次提前償還美元債券。

　　截至目前，今年旭輝已經主動贖回共4億美元優先票據。公司CFO楊欣表示，這是旭輝順應國家針對房地產企業的“去杠桿、控負債”要求，加強自身財務穩健性的舉措，也是旭輝主動作為，延長債務久期、控制融資成本、優化負債結構的安排。

　　而在7月也有兩起償債，7月17日富力地產贖回于2019年到期的1.5億美元優先票據；7月龍光地產擬提前贖回尚未償還的2.6億美元優先票據。

　　據中原地產研究中心統計數據顯示，在最近幾個月美元匯率的波動下，多家房地產企業贖回了之前的美元融資，合計已經超過10億美元。而且從趨勢看，預計還有多家房企將會提前贖回。

　　中原地產首席分析師張大偉在接受21世紀經濟報道記者采訪時分析認為：房企贖回美元的原因主要是因為匯率變化較大，既要考慮利率成本，又要考慮匯率成本，海外融資成本陡增。

　　此前，由于部分房企境內融資難度較大，且7月份以前，境外債融資環境相對寬松，美元債融資成本出現下降，導致2019年地產美元債發行放量，2019年1-7月地產美元債總計發行588億美元，發行金額幾乎與去年全年持平。未來一年，地產美元債到期金額總計222億美元。由于存在匯率波動的因素，將導致房企的融資成本出現上升。

　　華泰證券張繼強表示：匯率的波動性加大，讓對美元債依賴度高的房企，面臨利率及匯率的雙重圍困。近期，房地產企業融資愈發吃緊，并迎來還債高峰期，房企的剛性融資需求增加。一方面，人民幣匯率波動性增加將導致境內投資者對匯率風險補償的要求增加，或將帶來房企再融資成本的上升；另一方面，如果房企用人民幣償還美元債，將導致存量美元債實際融資成本的上升。

　　在2018年克而瑞銷售排名前五十名的房企中，美元債占有息債務較多的分別是建業、龍光、旭輝、時代、奧園，從長期來看，匯率波動對上述企業可能產生一定的沖擊。

　　美元債成本測算

　　美元債的成本有多高？

　　泰禾集團的例子可窺豹一斑，7月11日晚間，泰禾集團公告稱。2019年7月10日，Tahoe Group Global （Co.,）Limited在境外完成4億美元的債券發行，票面年息15%，每半年支付一次，發行期限為3年。并在新加坡交易所掛牌，債券代碼為XS2022228113。經核查，本次美元債券發行人不是失信責任主體。截至本公告日，在上述已經公司股東大會審批的美元債券發行額度內，Tahoe Group Global（Co.,）Limited已累計完成11.55億美元的美元債券發行（含本次發行的4億美元）。

　　“今年總體來講，房企的償債壓力較大，銷售速度減緩，去庫存周期變長，房企的資金鏈變得尤為重要。從降低負債等數據看，提前贖回債務，這有助于此類企業后續更好把控企業金融風險。”上海易居房地產研究院總監嚴躍進認為。

　　中信建投分析師黃文濤發布的研究報告顯示，存續房地產債到期償還高峰在2021年，但若考慮回售條款，2019年房地產債償還壓力最大。未來5年，房地產債到期償還壓力逐步抬升，2021年為高峰，2019-2023年分別有3711.93億元、4026.04億元、7479.55億元、2518.99億元和2846.26億元到期。雖然單看到期償還壓力，今明兩年壓力相對較小，但房地產債中不少含有回售條款，即投資者可在回售日選擇將債券按照一定價格回售給發行人。2019-2023年分別有4804.81億元、2559.80億元、2032.93億元、68.20億元和82億元房地產債可能被投資者選擇回售。

　　還債高峰到來之際，與此對應的是，此前高歌猛進的房地產進入了平穩期。

　　8月15日，國家統計局發布了《1-7月份全國房地產開發投資和銷售情況》顯示，房地產開發投資等重要指標均呈現環比下降或增速回落的趨勢。國家統計局新聞發言人劉愛華表示，結合土地成交面積、房地產銷售等方面的數據來看，從近幾個月對房價的觀測來看，尤其是6月份，一二三線城市新建商品住宅的價格和二手住宅的價格同比漲幅都略有回落。

　　可見，一邊是融資成本高企，另一端則又是在“嚴禁房住不炒”的政策嚴控下，房地產市場投資熱情回落，資金回籠趨緩。

　　嚴躍進認為在這種情況下，資金鏈成為房企首要考慮的問題，今年下半年以價換量或成為房地產企業不得不采取的措施之一。

　　而且，房企也開始積極自救，8月15日陽光城公告，擬與山東信托、融博泰合作，以公司及下屬子公司項下房地產項目在銷售過程中形成的購房應收款為基礎資產，以上述基礎資產發行相關產品進行融資，總額不超過20億元。

　　（21世紀經濟報道 葉麥穗 編輯：李伊琳）