規模上市房企財報測評：5房企有息負債均超2000億

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來源：互聯網
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2019-10-18
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　　作為資金密集型的行業，不少人說過做房地產做到最后就是做金融。金融杠桿，成為許多房企規模爆發的利器；但一旦出現資金鏈緊張，則會讓企業深陷泥潭，甚至不得不斷臂求生。南都大數據研究院挑選50家規模上市房企的有息負債、凈負債率、手持現金(現金及現金等價物)等指標為調研對象，揭示地產行業在財務及風險控制上的變化趨勢。截至上半年底，其中42家頭部房企的有息負債已經高達4.6萬億，每年光利息就得還上幾千億。如泰禾集團等少數企業，就出現資金鏈緊繃而被迫拋售項目的情況。

　　5家房企有息負債均超2000億

　　某種意義上說，把握好規模和負債的平衡，是企業的一項終極課題。一方面，融資政策從緊，市場景氣程度下降，房企的資金鏈將面臨考驗；另一方面，市場調整期到來，企業迎來“彎道超車”時機。

　　在房企負債表中，房企的總負債中包含預收的購房款，并不能直接體現企業的負債情況。值得深究的是房企的有息負債，即企業負債當中需要支付利息的債務，更能體現房企真實的負債水平。

　　據南都大數據研究院統計，已公布的42家上市房企有息負債規模高達46207.84億。即便按照7%的平均融資成本來計算，每年要還的利息就超過3000億。

　　其中恒大、碧桂園、融創、保利、萬科5家房企的有息負債規模均超過2000億元，恒大以超8000億元的負債位居榜單之首。不過截至今年6月底，恒大手持現金達到2880億元是房企中最多的，凈利潤也是房企中最高。同時恒大超過3億平方米的土地儲備也在房企中位列第一。按照恒大的說法，充足的營運資金保證了該集團的正常營運。

　　北大資源、泰禾凈負債率超200%

　　凈負債率是反映資產結構的指標，更能衡量房企的真實負債壓力和杠桿水平。據南都大數據研究院統計，45家對外公布的房企中，北大資源、泰禾、融創、富力以超200%的凈負債率位居此次榜單前四。

　　研究員了解到，以“院子系”產品而知名的泰禾集團，已經深陷資金鏈危機近兩年時間。由于短期需要償還的債務過高，首次現金及現金等價物不足，今年已經多次“賣子求生”，但依然難以避免出現高管出走的情況，平均融資成本也高達9.3%。

　　此外，華發、佳兆業、中南建設、綠地、恒大、金融街等11家房企的凈負債率在100%-200%(不包含)之間；而華潤、萬科2家房企的凈負債率低于50%。

　　房企間平均融資成本差了不止一倍

　　土地價格穩定，建造成本固定，融資成本反而最大程度決定房企的盈利能力。同樣的拿地策略和建造標準，倘若兩家房企的融資成本差了一倍，就是利潤差的最大來源。研究員發現，在此次研究的上市房企中，部分房企平均融資成本高達10%，有些房企融資成本卻低于5%。

　　先做大規模，搶占市場，再進行財務優化，似乎成為新晉房企彎道超車的路徑。比如中梁控股，三年時間銷售金額從百億躍升至千億，在這背后，不外乎高頻拿地以及高周轉。上半年負債總額達1184.24億元，現金流過多依賴信貸、信托等間接融資渠道，10%的融資成本也遠高于業內平均水平。

　　研究成果顯示，融資成本較高，位于7%-10%之間的房企有13家，包括當代、泰禾、佳兆業、恒大、雅居樂、時代、奧園等，占比34.2%；而融資成本低于5%的有8家，包括保利、金茂、招商、金地、龍湖、華潤、中海等。

　　南都大數據研究院研究員發現，房企融資成本呈現分化趨勢，一是擁有國企和央企背景的房企，在融資渠道和融資成本上具有天然的優勢，融資成本普遍在4%-5%之間。二是與房企規模也有著密切關系，全國性布局的頭部房企融資成本普遍不高。從趨勢來看，融資問題將困擾著中型房企，尤其正在“彎道超車”的中型房企。

　　48家房企手持“現金”近2.5萬億

　　即便負債較高，但如果房企手中持有的現金足夠償還短期貸款，則危機不大。據南都大數據研究院研究員統計，48家上市房企總計持有現金24524億元。當然，這些企業的有息負債接近5萬億元。房企這些現金除了用于買地等開銷，不少還需用于還債。

　　“現金為王”的前五名依然是恒大、碧桂園、萬科、融創、保利，手持現金均超過千億。這5家房企現金總額超9100億，甚至超過了榜單第6名至第20名的總和。